お問い合わせお問合せ

MENU

資産活用、賃貸管理、大規模修繕のダイニチ

不動産オーナーさま向けコラム

アパートを建て替えるメリットとは?建て替える際の手順も解説

2023.02.01

賃貸経営しているアパートの築年数が経過して老朽化が目立ってくると建て替えを検討する必要があります。

 

しかし、アパートの建て替えには多額の費用がかかるため、安易に決断出来ません。

 

そのため、本記事では、アパートを建て替えるメリット・デメリットや建て替えの手順、費用などについて詳しく解説していきます。

 

アパートの建て替えを検討している方は、この記事を参考にしてみてください。

アパートを建て替えるメリット

アパートを建て替えることは、建物が新しくなるという以外にもさまざまなメリットがあります。

 

これらのメリットを理解しておかないと、賃貸経営において建て替えが適切なのか判断することはできません。

 

ここでは、アパートを建て替えるメリットについて解説するので、アパートの老朽化が進んでいるなどの理由で建て替えを検討している方は参考にしてみてください。

アパートの空室対策になる

建物の老朽化が原因で空室になっている場合は、建物が新しくなることで入居希望者に良い印象を与え入居率を上げられます。

 

また、より競合物件との差別化を図るために、流行を取り入れた間取りや部屋のデザインにこだわり、ターゲット層を絞ってみても良いでしょう。

家賃を値上げできる

外観や内装などが以前の建物よりも新しくなり、需要が増えるため現在よりも家賃を値上げできます。

 

ただし、家賃を高くし過ぎると入居希望者が集まりづらくなってしまうので、相場を確認して適正な家賃を設定するようにしましょう。

高額な修繕費用を抑えることができる

アパートを建て替えれば建物や設備が新しくなるため、当然ですが修繕費は必要ありません。

 

建て替えに多額の費用はかかるものの、修繕費やメンテナンス費用を抑えられるため、多額の修繕費がかかる場合やメンテナンスの回数が増えている場合は、アパートの建て替えを検討してみてください。

節税効果を得られる

マンションを建て替えることで、節税効果も期待できます。

 

例えば、不動産の相続税評価額は空室の数によっても上下するため、新築のアパートを建てて稼働率を上げれば、相続税の負担を抑えることが可能です。

 

また、耐用年数を超えたことで減価償却の対象から外れたアパートにかかる多額の税金を減らす効果もあります。

 

アパートを建て替えることで、法定耐用年数の間、再度減価償却費を請求することができるようになるためです。

 

このように、アパートを建て替えることで節税にもなり得るため、税金面も含めてよく検討するようにしましょう。

耐震性能の高い建物にできる

アパートの建て替えにより、耐震性能の高い建物にすることが可能です。

 

特に旧耐震基準で建てられたアパートの場合、新耐震基準で建て替えることで耐震性能が上がり、地震で倒壊する危険性を大きく軽減できます。

 

それだけでなく、「耐震等級3」といった高い耐震性能を持ったアパートを建てれば、「地震に強いアパート」として入居希望者へのアピールポイントになります。

 

このように、建物の耐震性能を上げることは建物が倒壊するリスクを軽減するだけでなく、入居率の向上にも繋げられます。

アパートを建て替えるデメリット

アパートの建て替えを検討するなら、メリットだけでなくデメリットも理解しておく必要があります。

立ち退きの交渉が必要になる

建物を壊して新しく建て替えるため、当然現在入居している方は全員退去してもらわなければなりません。

 

立退料を支払う必要や代わりに居住する物件の提案も必要な場合があります。

 

上記のような内容を入居者に提案して同意を得る必要があり、強制的に退去してもらおうとすると違反行為をしたとして訴えられる事態になりかねません。

 

したがって、立ち退き交渉を行う際は慎重に行うようにしましょう。

多額の費用がかかる

アパートの建て替えには、多額の費用がかかります。

 

建て替えにかかる費用の相場は後ほど解説しますが、建築費用だけでなく解体費用や退去費用も必要です。

 

そのため、アパートを建て替える際は金融機関の融資を利用することになるでしょう。

 

金融機関の融資を利用する際は、「資金的な余裕があるのか」や「安定した経営ができているのか」など、審査に通りやすくなる資料を準備しておくとスムーズに進みます。

一定期間家賃収入が無くなる

アパートを建て替えている間は家賃収入が無くなります。

 

しかも、リフォームと比べると工期が長く、半年近くかかることも少なくありません。

 

そのため、無収入でも生活できるだけの資金を確保しておかなければなりません。

アパートの建て替えにかかる費用相場

 

アパートの建て替えには、主に解体費用と新築費用が必要です。

 

下記に構造別の解体費用と建築費用の相場を表にまとめたので確認してください。

 

【解体費用】 

構造

1坪あたりの費用

木造

5万円程度

鉄骨造  

7万円程度

 

【建築費用】

構造

1坪あたりの費用

木造

70~80万円程度

軽量鉄骨造

80~90万円程度

重量鉄骨造

90~100万円程度

 

例えば、90坪の木造アパートを解体して、重量鉄骨造のアパートに建て替える際の費用は、以下になります。

 

解体費用:5万円×90坪=450万円

建築費 :90万円×90坪=8,100万円

合計  :450万円+8,100万円=8,550万円

 

上記に加えて立ち退きのための費用も必要になることも覚えておきましょう。

アパートの建て替えを検討するタイミング

アパートの建て替えを検討する際は、判断の目安を理解しておくことが重要になります。

 

状況によっては建て替えよりもリフォームが良いケースや時期をずらしたほうが良いケースもあるためです。

 

ここでは、アパートの建て替えを検討するタイミングを詳しく解説します。

老朽化により空室率が50%を超えた

老朽化や入居者のニーズが変わったことが原因で空室率が50%を超えた場合は、このまま継続して経営しても空室が埋まる可能性が低く、経営が苦しくなる可能性が高いです。

 

入居者のニーズが変わった場合は難しいですが、老朽化が原因の場合はアパートを建て替えることで入居率の改善が期待できます。

 

また、入居者が少ないうちに建て替え計画を進めることで、立ち退き対策がしやすくなるのも利点のひとつです。

高額なリフォーム費用がかかるようになった

築年数が経過して設備が古くなってくると、高額なリフォーム費用や修繕費が必要になります。

 

特に築30年を超えてくると修繕が必要な箇所も多くなり、大規模修繕にかかる費用も高額です。

 

高額なリフォームや修繕が必要になる場合は建て替えたほうが結果的に収益が高くなることもあるため、建て替えを検討してみてください。

法定耐用年数を超えている

建物の法定耐用年数を超えている場合も建物を建て替えるのにおすすめのタイミングです。

 

法定耐用年数とは財務省が定めた資産ごとの耐用年数のことで市場において資産の価値がある期間を指します。

 

耐用年数を超えてしまうと減価償却できず、減価償却費を経費計上できなくなるため、税制上のメリットが少なくなります。

 

そのため、節税目的でアパート経営をしている方は、減価償却できなくなるタイミングで建て替えを検討してみましょう。

耐震性に不安がある

アパートが旧耐震基準で建てられているなど、耐震性に不安を感じている場合も建て替えを検討したほうがいいでしょう。

 

日本は地震大国であるため、アパート経営をしていくうえでは地震に対する備えが必要不可欠です。

 

耐震性が低い物件は入居希望者が敬遠する理由になるうえに、アパートが倒壊してしまうと家賃収入が得られなくなるばかりか住民に対する補償を支払わなければならない事態に陥りかねません。

 

このため、所有しているアパートの耐震性に不安を感じている方は建て替えを検討してみてください。

 

なお、地震保険に加入していれば大丈夫と考えている方もいますが、地震保険は全額補償してくれるわけではないため注意が必要です。

アパートを建て替える際の流れ

 

アパートを建て替える際の主な流れは以下の通りです。

 

・依頼する会社を選定し見積もりをとる

・金融機関に融資を相談する

・依頼する会社の決定する

・入居者への説明を行い、立ち退き交渉をする

・アパートを解体する

・アパート建設を着工する

 

上記の手順の中で入居者との立ち退き交渉は、契約期間満了の1年~6ヶ月前までにする必要があるなど注意点も多く、時間がかかる可能性があります。

 

そのため、アパートの建て替えを決めたらすぐに動き始めることが必要です。

 

立ち退き交渉が長引いてしまうと、建て替えの時期も遅くなってしまうので注意しましょう。

アパートの建て替えを検討する際のポイント

アパートの建て替えを検討する際のポイントを理解しておくことで建て替えに失敗し、後悔したという事態を回避できます。

 

ここでは、アパートの建て替えを検討する際のポイントを5つ解説するので、アパートの建て替えを検討している方は参考にしてみてください。

設備や建物の劣化状態を把握する

建て替えを検討する場合は、設備や建物の劣化状態を把握しておきましょう。

 

建物や設備の状況によってはすぐに建て替えたほうが良いケースがあるためです。

 

例えば、複数の部屋で故障が相次ぐようだとアパート全体の設備の故障が続く可能性が高く、多額の修繕費がかかってくる可能性が高いです。

 

また、建物自体が大きく劣化している場合には大規模修繕が必要になり、費用によっては建て替えたほうがメリットの大きい可能性もあります。

 

このように、建物や設備の劣化状況を把握しておくことで、建て替えたほうが良いのか検討する際の判断材料にすることが可能です。

建て替えたら空室が改善されるのかをよく検討する

空室が多くなり建て替えを検討している場合は、建て替えることで空室が改善されるのかをよく検証しておく必要があります。

 

例えば、工場の移転など立地が変化したことで、空室になっているなら建て替えをしたところで大きな改善は見込めません。

 

このように、空室の根本的な原因を把握して、建て替えが本当に効果のある対策なのかをよく検討することが重要です。

リノベーションなど他の方法も検討する

アパートの建て替えを検討する際は、リノベーションやリフォームなども併せて検討することが重要です。

 

例えば、構造自体がまだ数十年もつ場合は、間取りを変えたり、トイレとバスを別にしたりするといったリノベーションのほうが費用を抑えられます。

 

一方、構造が10年程度しかもたない可能性が高い場合は、将来的な修繕費用を考えると建て替えたほうが費用対効果は高いです。

 

このように、立て替えを検討するなら大規模リフォームやリノベーションをした後、どれくらい構造がもつのかを把握しておきましょう。

綿密な資金計画を立てる

建て替えを決める前に建て替えの資金がどのくらい必要なのか、収益のシミュレーションをしっかりと行うことが重要です。

 

綿密な資金計画を立ておかないと手元に残る資金が少なくなったり、家賃収入がない間の生活が苦しくなったりする可能性があります。

 

このような事態にならないためにも、事前に必要な資金を把握して必要な資金を確保しておきましょう。

管理会社や不動産会社などの専門家に相談する

 

アパートを建て替えるために高額な費用をもう一度かけるべきか、リフォームで済ませられるのか、一人で判断するのは容易ではありません。

 

そのため、専門家である管理会社や不動産会社に相談することをおすすめします。

 

相談することで建て替えのタイミングや資金計画などアパートの建て替えに関する適切なアドバイスをもらうことが可能です。

 

アパートの建て替えを検討するなら、管理会社や不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

アパートの建て替えは空室率の改善や家賃の値上げなどさまざまな効果が期待できます。

 

ただし、多額の資金がかかるため、本当に建て替えが最適な方法なのかは慎重に検討しなければなりません。

 

そのためにも、本記事では、アパートを建て替えるメリット・デメリットや建て替えのタイミング、費用などを解説しました。

 

アパートの建て替えを検討している方は、本記事を参考にしてみてください。

この記事を書いた人

DAINICHI 編集部 不動産チーム

DAINICHI 編集部 不動産チームは社内外の有識者により構成されています。不動産の投資、管理、運用、リノベーション、売却、有効活用などの方法について、様々な視点から不動産に関する有益な情報をお伝えします。

関連記事こちらの記事も合わせてどうぞ。

PAGETOP