賃貸経営を始める際に利用できるローンは？融資審査を通すコツも紹介！

不動産投資用物件は高額なため、自己資金だけで購入できる方は稀です。

賃貸経営を始めようとする際、ほとんどの方はローンの利用を検討します。

しかし、ローンを検討する際、「不動産投資用物件は住宅ローンで購入できるのか？」「融資審査を通すためのコツはある？」などの疑問を抱える方も少なくありません。

本記事では、上記のような疑問を解決すべく、不動産投資ローンのメリット・デメリットや融資審査を通すためのコツについて解説していきます。

不動産投資ローンを利用して賃貸経営を始めようと検討している方は、本記事を参考にしてみてください。

賃貸経営を始める際に利用できるのは不動産投資ローン

賃貸経営を始めるために利用できるローンは、都市銀行や地方銀行、信用金庫などが取り扱っているアパートローンや不動産投資ローンになります。

事業承継ができずに現経営者が引退してしまうと、賃貸経営を廃業する事態に陥ってしまいます。

尚、住宅ローンは自宅を購入するためのローンであり、賃貸経営を始めるための物件の購入費用に使用することは契約で禁止されています。

賃貸経営を始める際に利用できる不動産投資ローンと住宅ローンの相違点

賃貸経営を始める際に利用できる不動産投資ローンと住宅ローンには、さまざまな相違点があります。

では、それぞれの違いについて詳しく解説していきましょう。

ローンの使用目的が異なる

住宅ローンはご自身が住むための住居を購入・改築する目的で、資金を借り入れるためのローンです。

一方で、不動産投資ローンは借り入れた資金を使って収益用物件を購入し、運用することで利益を得ることが目的になります。

 同じ物件を購入するローンであっても、目的の違いがあることを理解しておきましょう。 

返済原資が異なる

住宅ローンは、会社から得た給与や事業で得た収入から借り入れた資金を返します。

一方で、不動産投資ローンの原資は、収益用物件を運用して得ることができる家賃収入です。

ただし、必ずしも家賃収入で返済しないといけないわけではありません。

賃貸経営をしている物件に空室ができて家賃収入が減ってしまったケースでは、自己資金を持ち出して返済する場合もあります。

融資審査のハードルが高い

住宅ローンは、融資審査をする際に年収や年齢、健康状態など個人の属性を審査基準にしています。

具体的には、以下の項目です。

・ 借入時と完済時の年齢

・ 年収

・ 返済負担率

・ 雇用形態

・ 勤続年数

・ 融資率

・ 物件の担保評価

・ 健康状態

・ 連帯保証人の有無

出典：国土交通省　「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

多くの金融機関が上記の項目を、審査項目として重要視しています。

一方で、不動産投資ローンでは、年収などの個人の属性も当然見ますが、購入した不動産の収益性も重要な審査項目です。

なお、金融機関にとって不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資するリスクが高いため、審査項目が多いだけでなく、審査自体のハードルも高い傾向にあります。

金利が高い

住宅ローンで購入する住宅は、日常生活するうえで必要不可欠なものであるため、金利面でかなりの優遇措置が行われているため、相当に金利が低く設定されています。

しかしながら、不動産投資ローンには賃貸経営事業が失敗してしまい、貸し倒れになるリスクがあるため、住宅ローンと比較すると金利が高く設定されています。

※2022年2月時点の金利

出典：金利一覧｜ ローン｜三井住友信託銀行 

　　　スター不動産担保ローン ｜東京スター銀行 

　　　不動産投資ローン ｜ オリックス銀行

不動産投資ローンの金利相場は、1〜3％程度と言われていますが、事業計画や物件の資産価値などの条件によって異なるため、一概に言えません。

そのため、金利について気になる方は、不動産投資ローンを検討している金融機関に問い合せるようにしてください。

賃貸経営を始める際に不動産投資ローンを利用するメリット

賃貸経営を始めるための物件を購入するために不動産投資ローンを利用するメリットをよく理解しておくことが重要です。

メリットを理解しておくことで、ご自身が不動産投資ローンを利用して購入したほうが良いのかを見極めることができます。

自己資金が少なくても投資ができる

不動産投資ローンを利用することで、多額の自己資金を貯める必要がなくなり、賃貸経営を始めるハードルも低くなります。

例えば、サラリーマンなどの一般的な職業の方でも、賃貸経営が可能です。

自己資金が少額しかないが、賃貸経営を始めたいという方は、不動産投資ローンを検討してみてください。

レバレッジ効果がある

レバレッジとはテコの原理のことで、投資においては少ない資金で大きな利益を得ることを指します。

不動産投資ローンを利用して賃貸経営を始める場合も、レバレッジ効果を得ることが可能です。

では、実際にレバレッジ効果があるのか、シミュレートしていきましょう。

下記は自己資金3,000万円で3,000万円の不動産を買ったケースと、不動産投資ローンで3,000万円を借り入れして6,000万円の物件を買ったケースの1年目の収益のシミュレーションです。

前提条件

・ 利回り7％

・ 金利2％、20年ローン（元利均等返済）

・修繕費などの経費は除く

・ボーナス返済無し

● 3,000万円の不動産のケースは以下の計算になります。

　3,000万円（不動産価格）×7％（利回り）＝210万円（年間の家賃収入）

● 6,000万円の不動産のケースは以下の計算になります。

　6,000万円（不動産価格）×7％（利回り）＝420万円（年間の家賃収入）

　3,000万円の融資の返済金額182万1,180円（12ヶ月）

　420万円−182万1,180円＝237万8,820円

手出しは同じ3,000万円でも不動産投資ローンを利用したケースのほうが、収益は高額です。

しかも、20年の返済が終わった後では、さらに収益の差が大きく広がります。

資金に余裕を持たせることができる

不動産投資ローンを利用することで自己資金が少なくできるため、資金に余裕を持たせることができます。

例えば、4,500万円の不動産を購入する際にすべて自己資金で購入し、自分が用意できる資金は5,000万円だとするケースでは、手元に残る資金は500万円です。

一方で、不動産投資ローンを利用して4,500万円の不動産に対して2,000万円借り入れたケースでは、手元に残る資金が2,500万円となり、すべて自己資金で購入したケースよりも資金的に余裕を持たせることが可能です。

仮に手元に残る資金が少なくなると、購入した物件の建物や設備の大規模な修繕が必要になった場合に、まとまった資金が不足し対応できない可能性があります。

安定した賃貸経営を行うためには、手元にある程度の資金を残しておく必要があるため、資金的な余裕ができることは大きなメリットです。

団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険は、事故や病気などで自分に何かあった場合、家族はローンの残額を支払う必要がなく、保険会社が代わりに返済してくれるといった保険です。

不動産投資ローンや住宅ローンを組むことで加入することができ、万が一の事態が起きたとしても、家族の負担がなくなるため安心して物件を購入することができます。

さらに、団体信用生命保険は通常の生命保険の代わりになるので、すでに加入している生命保険を解約するなど、保険を見直すことで保険費用の削減も可能です。

賃貸経営を始める際に不動産投資ローンを利用するデメリット

賃貸経営を始める際に不動産投資ローンを利用するデメリットを理解しておくことも重要です。

ローンを組むということは当然リスクも伴うため、そういったデメリットを把握しておくことで、万が一の事態が起きた際に備えておくことができます。

空室などによって月々の返済が負担になる可能性がある

賃貸経営している物件で、空室の状態が長期間続いてしまうと、自己資金を持ち出して返済しなければならない事態に成りかねません。

後継者を決めておかないと、相続時などに誰が後継者になるかでトラブルになる可能性があるためです。

自己資金を持ち出してしまう事態になると、賃貸経営では赤字を意味します。

こういった事態にならないためにも、空室のリスクが低い物件を選ぶなど、空室ができないように工夫することが重要です。

金利上昇のリスクがある

変動金利型・固定期間選択型などの不動産投資ローンを借りている方は少なくありません。

しかし、変動金利型・固定期間選択型などの不動産投資ローンには、金利が上昇するリスクが伴います。

ローンを借り入れた時よりも金利が上昇してしまい、「予想していたよりも将来的に返済する金額が増えてしまった」といった事態になることも十分に考えられます。

特に2022年2月時点では、長期間低金利が続いているため、今後金利が上昇する可能性は否定できません。

賃貸経営を始める際に利用できる不動産投資ローンの融資審査を通すためのコツ

不動産投資ローンの融資審査を受ける前段階で、「不動産投資ローンの融資審査に落ちるのではないか」と不安を感じている方は少なくありません。

実際に、ローン審査に落ちる方も少なからずいて、諦めてしまう方も多いです。

しかし、不動産投資ローンの融資審査には通すためのコツは存在します。

不動産投資ローンの融資審査には通すためのコツを理解することで、ローンを利用できる可能性が高まるため、しっかりと確認するようにしてください。

勤続年数や年収など個人の属性を安定させる

勤続年数が長く収入が高いと審査に通りやすくなるため、勤続年数が短い方や年収が低い方は、勤続年数がより経過するなどしてから融資審査を受けることをおすすめします。

目安としては、勤続年数3年以上が望ましいです。

実際に、金融機関のローン審査の項目でも、多くの金融機関が勤続年数の基準を3年以上と回答しています。

出典：国土交通省　「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

一度ローンの審査に落ちてしまった方は、勤続年数が3年を超えるのを待って融資審査を受けるようにしてみてください。

信憑性の高い事業計画を立てる

金融機関は、融資をする際に賃貸経営が成功する可能性があるのかを判断します。

したがって、信憑性の高い事業収支計画表を金融機関に説明することで、融資審査に通過する可能性を大幅に高めることが可能です。

融資審査に通過するか不安な方は、今一度事業計画を見直してみてください。

複数の金融機関に相談する

金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に融資を申し込むことで、融資審査に通過する可能性が高くなります。

ただし、一度にあまりに多くの金融機関に申し込んでしまうと、申し込みのし過ぎで金融機関から怪しまれる、申し込みブラックと呼ばれる状況に陥る可能性があるため注意が必要です。

とはいえ、他の金融機関にローンを申し込むことで融資審査に通る可能性も少なからずあるので、1つの金融機関で審査に落ちただけなら、諦めずに他の金融機関に申し込むようにしましょう。

頭金を増やす

頭金を増やし融資金額を下げることで金融機関のリスクも下がるため、融資審査に通過しやすくすることができます。

自己資金にある程度余裕がある方は、頭金の金額をいくらにするか慎重に考えるようにしましょう。

不動産投資ローンの頭金の目安は、10〜20％程度と言われています。

仮に4,000万円の物件を購入する場合は、400万円〜800万円が目安です。

ただし、上記の比率はあくまで目安なので、個人の属性や物件の収益性などのよって異なることを理解しておいてください。

不動産価値や収益性が高い物件を選ぶ

不動産価値や収益性が高い物件を選ぶことで、担保評価が高くなり貸し倒れのリスクが低いと金融機関が判断するため、融資審査に通過する可能性が上がります。

例えば、駅前などの立地が良い物件は、収益性だけでなく不動産価値も高いため、融資審査に通る可能性が高いです。

賃貸経営を行う物件を探す際は、収益性や不動産価値に注視して、慎重に選ぶようにしましょう。

まとめ

賃貸経営のための不動産を購入するために、不動産投資ローンを検討する方は少なくありません。

ローンを利用することで、レバレッジ効果が期待できるなどの多数のメリットが見込めるためです。

しかし、不動産投資ローンを利用するためには融資審査に通過する必要があり、融資審査について悩みを抱える方も数多くいます。

本記事では、不動産投資ローンのメリット・デメリットや融資審査を通すためのコツについて解説してきました。

不動産投資ローンを利用して賃貸経営を始めようと検討している方は、この記事を参考にしてみてください。

賃貸経営の事業承継を検討している方は、参考にしてください。