不動産投資はインフレ対策になる理由を徹底解説

近年、さまざまなモノの値段が上がっていることから、インフレの傾向があるように見えます。

今後、インフレが進んだ場合に自分の資産を守るには、どのような対策をすればいいのかと考えている方も多いでしょう。

この記事では、インフレの背景には何があるのか、インフレ対策になる投資とは何か、そしてインフレに強いと言われる不動産投資のポイントについて詳しく解説します。

近年のインフレ傾向の背景にあるもの

２０２２年頃から物価が次第に上昇するようになり、インフレ傾向が見られるようになりました。

近年のインフレ傾向の背景には何があるのでしょうか。

景気回復

インフレ傾向になった大きな要因は、コロナ禍から脱却したことです。

コロナ禍からの回復が進む中で、各国の景気が回復し、消費活動が活発化していることがインフレを促進しています。

特に、消費者が外出自粛やロックダウンから解放され、リベンジ消費といわれるように需要が急増して一部供給が追いつかない状況が生まれています。

例えば、飲食業界や旅行業界では、パンデミックの間に抑制されていた需要が一気に解放され、多くの人々が旅行や外食を楽しむようになりました。

この結果、サービスの需要が急増し、価格が上昇しています。

また、急速な景気回復によって、供給チェーンの混乱や原材料の不足が生産コストの上昇を引き起こし、最終製品の価格が上がる現象が起きてきているのです。

円安

２０２２年頃から始まった円安によって、輸入品の価格が押し上げられ、国内物価の上昇に繋がっています。

特にエネルギー価格の上昇は全体的な物価水準を上昇させる要因です。

原油価格が上昇すれば、ガソリンや電気料金が上昇します。

ほぼすべての産業に影響が及び、商品の価格が広範に引き上げられることになるでしょう。

さらに、海外からの輸入に依存している食料などの価格も上昇し、インフレ傾向をもたらしています。

人手不足

少子化の影響により、人手不足の状況が続いています。人手不足は賃金上昇や採用コストアップを引き起こし、物価上昇につながる大きな要因です。

景気が回復していく中で、人手不足が今まで以上に深刻になってきています。特にコロナ禍で影響が大きかった飲食業、宿泊業では人手不足が大きな問題となっています。

海外紛争

景気回復や円安と同じタイミングで発生したのが、ロシアによるウクライナ侵攻です。

こうした海外紛争は、資源や原料の供給に影響を与え、これがコストを押し上げ、広範な物価上昇を引き起こします。

特にエネルギー価格の上昇は、ほぼすべての産業に影響を与えています。

原油価格の高騰は運送業や製造業のコストに直結し、最終製品の価格に反映される大きな要因です。

また、穀物や金属などの原材料の価格も上昇し、これが食品や工業製品の価格に影響を及ぼしています。

インフレになるとモノの価値が変わる

インフレになると物価が上がり、相対的にお金の価値が下がります。

これはどのような仕組みで発生するのかを解説しましょう。

インフレの仕組み

インフレとは、物価が継続的に上昇し、貨幣の価値が減少する現象です。

インフレになると景気が上向き、企業の業績が良くなることで給料もアップします。

そして消費が活発になり、需要が供給を上回るので物価が上昇する、というサイクルを繰り返していくのが一般的なインフレの形です。

景気が上向きになること以外にも、コスト上昇や政府の金融政策などさまざまな要因がインフレの原因となります。

インフレになると現金の価値が下がる

インフレが進行すると、モノの値段が上がり今まで100円で買えた商品が120円出さないと買えなくなるという現象が発生します。

これは、現金を保有するだけではその価値が減少してしまうということです。

このため、インフレ時には現金を持つことのリスクが高まります。

特に、長期的なインフレが続く場合、現金の価値は大幅に減少し、貯蓄が目減りしてしまいます。

これを避けるために、多くの投資家はインフレに対抗するための資産運用を検討するのです。

インフレ対策になる投資とは

インフレになると現金を保有しているだけでは価値がどんどん下がってしまいます。

インフレに対抗するためには適切な投資をしていく必要があります。

インフレ対策になる投資とはどのようなものがあるでしょうか。

株式投資

インフレによって売り上げが増加する企業に投資することで、物価上昇を上回るリターンが期待できます。

企業の利益成長が続く限り、株式の価値も上昇する傾向にあるからです。

特にインフレに強いセクターとしてエネルギーや素材産業が挙げられます。

これらの企業は、インフレ時に原材料やエネルギー価格の上昇に対応しやすく、安定した収益を確保しやすいです。

債券投資

債券投資は、安定した収益が得られる投資方法です。

しかし、インフレが進行する局面では、固定利付債券の実質価値が減少する可能性があるため、物価連動債などを選ぶと良いでしょう。

また、高い金利を設定している外国の国債も、インフレリスクを軽減する手段として有効です。

金（ゴールド）投資

金は現物資産であり、貨幣価値が下がってもその価値が減少しにくい特性を持っています。

歴史的に見ても、インフレ時に金の価格は上昇する傾向があります。

特に、経済不安や金融市場の混乱が発生した際には、安全資産としての需要が高まり、金価格が上昇することが多いです。

金を保有することで、ポートフォリオのリスク分散を図り、インフレに対するヘッジを行うことが効果的です。

REIT（不動産投資信託）

REITは、不動産市場の成長とともに利益を得られるため、インフレ対策として有効です。

特に、商業用不動産やオフィスビルなど、インフレ時に需要が増加する不動産セクターに投資することで、安定した収益を得ることができます。

また、REITは流動性が高く市場を通じて比較的簡単に売買が可能なので、投資家にとって柔軟な運用がしやすい投資対象です。

不動産投資

不動産投資もインフレ対策として有効な投資手法です。

以下の項目では、不動産投資がなぜインフレ対策に有効なのかを解説します。

不動産がインフレに強い3つの理由

不動産がインフレに強い理由としては、下記の３つがあげられます。

●    現物資産のため価値が下がりにくい
●    市場動向に応じて家賃が上昇する
●    ローン残高が実質的に目減りする

それぞれ詳しく解説しましょう。

現物資産のため価値が下がりにくい

不動産は現物資産であり、インフレ時にもその実質的な価値が維持されやすいです。

物理的な資産であるため、その価値は物価上昇に対して安定しています。

例えば、土地や建物は人の生活や事業活動に必要なモノとして価値があり、需要がある限りその価値は保たれる傾向にあります。

多少のインフレが発生しても価値が急激に変動したり、価値がなくなったりすることは考えにくいのです。

一般的にインフレによる物価上昇とともに不動産の需要も上昇し、資産価値の維持・拡大につながります。

市場動向に応じて家賃が上昇する

インフレが進行すると、物価上昇に伴って家賃も上昇します。

これにより、所有者はインフレの影響を受けにくく、安定した収益を確保できます。

賃貸住宅市場では、需要が供給を上回る状況が続く限り、家賃の上昇を期待することが可能です。

また、商業用不動産においても、インフレ時には企業がコストを転嫁しやすくなるため、賃料が上昇する傾向があります。

このように、不動産投資はインフレに対する効果的なヘッジ手段です。

ローン残高が実質的に目減りする

インフレが進むと、お金の価値が相対的に低下するため、ローンの価値も実質的に減少します。

ローンで不動産投資を行っている場合、その負担が軽減されることになります。

例えば、50年前の100万円の借金は相当な額ですが、インフレが進んだ今、100万円を当時と比較すれば、それほどの負担になる額ではありません。

このようにお金の価値が下がると、借金の実質的負担も軽減されるため、インフレが進むとローン残高が目減りする現象が起きるのです。

不動産投資にはリスクもあるので注意が必要

不動産投資はインフレ対策として有効です。

しかし投資であるためリスクもあるので注意が必要です。

不動産投資にどのようなリスクがあるのかを、改めて確認しておきましょう。

空室リスク

所有する物件の居住者が退去した後に、次の入居者が決まらず長期空室が発生するリスクがあります。

特に、需要の少ないエリアや、賃貸市場の競争が激しい地域では、空室リスクを考えておく必要があります。

家賃滞納リスク

賃借人が家賃を滞納するリスクもあります。

入居者は家賃を払わずに住み続けているため、退去しない限りは新たに入居者の募集もできません。

さらに家賃が入っていない状態でも、帳簿上では「未収金」という代金を後から受け取る場合に使う項目で処理され、売上として扱うため利益が出ているとみなされます。

その額に対して税金も発生するため、さらなる収益の悪化につながるのです。

建物修繕・老朽化リスク

建物のメンテナンスや老朽化にかかる費用リスクがあります。

適切なメンテナンスを怠ると、トラブル発生や緊急対応などで修繕費用が増加する可能性があります。

定期的なメンテナンスや修繕計画を立て、必要な修繕費用を事前に見込んでおくことが重要です。

また、新しい建物やリノベーション済みの物件を選ぶことで、老朽化によるリスクを低減することができます。

流動性リスク

不動産は売却がなかなかできず、現金化が難しいことがあります。

急な資金需要に対応できないリスクがあります。

このリスクを軽減するためには、流動性の高い物件を選ぶことが重要です。

例えば、需要が高いエリアや、複数の用途に対応できる物件を選ぶことで、売却しやすくなります。

金利上昇のリスク

金利が上昇すると、ローンの返済負担が増加し、収益が悪化するリスクがあります。

インフレ時には、景気を抑制するために金利が上昇する可能性が高まるので注意が必要です。

このリスクを軽減するためには、固定金利のローンを利用や、ローンの借り換え、また自己資金で繰り上げ返済してローン残高を減らすことなどが考えられます。

インフレに強い不動産投資のポイント

インフレ対策として不動産投資を行う場合に、どのような点に注意すれば良いでしょうか。

ここでは、インフレに強い不動産投資のポイントについて解説します。

空室リスクの低い物件を選ぶ

不動産投資では、物件選びがその成否の大半を握っています。

賃貸需要が高いエリアや、多くの入居者が見込める物件を選び空室リスクを低減することが重要です。

交通アクセスや買い物などの利便性がよいエリア、今後開発が進むエリアなどは賃貸需要が高いため、空室リスクが低くなります。

また、物件の設備や環境を改善し、魅力的な物件にすることも、入居者を引きつけ空室リスクを低減します。

維持メンテナンス費用を考慮して選ぶ

物件のメンテナンス状況を確認し、維持コストと家賃収入のバランスを考慮することが必要です。

築浅の建物やリノベーション済みの物件は、メンテナンス費用が低く抑えられるので、長期的な収益を安定させられます。

流動性の高い物件を選ぶ

不動産投資を行う際には、将来的な売却も視野に入れて、売却しやすい物件を選ぶことが重要です。

市場の需要に応じた物件を選ぶことで、リスクを低減できます。

例えば、需要が高いエリアや、複数の用途に対応できる物件は流動性が高く、売却しやすくなります。

また、不動産市場のトレンドを常に把握し、需要の変化に対応できる物件を選ぶことが重要です。

不動産投資の目的を明確にすることが重要

不動産投資をするのであれば、自分の投資目的を明確にすることが重要です。

資産形成、収入の安定化、インフレ対策など、目的によって選ぶべき物件や投資戦略が変わります。

目的を明確にすることで、適切な投資判断が可能となります。

まとめ

本記事では、インフレの仕組み、インフレ対策となる投資手法を紹介しました。

さらにインフレに強いと言われている不動産投資についても解説しました。

不動産投資は実物資産としての価値が保たれやすく、市場動向に応じた収益が期待できます。

しかし、不動産投資にはリスクも存在するので、慎重な物件選びと投資戦略が必要です。

投資目的を明確にし、リスクを最小限に抑えることで、安定した収益を確保するようにしましょう。