不動産投資で注意すべきリスクの種類と失敗しないためのポイント

不動産投資は、株式投資やFXなど金融投資と比較してリスクが低いと言われる資産運用です。しかし、どんな物件・不動産会社を選べば良いのか、どうすればリスクを無くせるのか、不動産投資は資産運用として自分に合っているのかなど、不安を感じる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資で特に注意すべきリスクの種類とリスクヘッジの方法に加え、不動産投資で失敗しないために重要なポイントなどについて解説します。

不動産投資で注意すべきリスクの種類

不動産投資におけるリスクには様々なものがありますが、その中でも特に注意すべき4つのリスクについて解説します。

入居者が入らず赤字が続く空室リスク

不動産投資において最も注意すべきリスクの1つは、入居者が入らない空室リスクです。マンションや戸建てなど物件の種類に関わらず、不動産の賃貸運用を続けていると、様々な経費がかかります。

不動産投資の経費とは、例えば不動産を所有している人に一律で課税される固定資産税や、不動産会社に対して支払う賃貸管理費などです。そのほか、マンション投資であればマンションの管理組合に支払う管理費・修繕積立金などもかかります。

上記のような諸経費を支払う原資は家賃収入なので、空室によって家賃収入が入ってこない場合は、赤字収支が続くことになります。

不動産投資で物件を選ぶ場合には、少しでも入居者が入る可能性の高い物件を見極めることが重要です。

不動産会社に関するリスク

不動産投資を成功させるためには、不動産会社を見極めることも重要です。不動産投資における不動産会社には、役割によって以下4つの種類があります。

1.自社の投資用物件を販売している不動産会社

2.物件購入後、オーナーの窓口となる賃貸管理会社

3.入居者の募集を請け負う客付け会社

4.物件の売却を担う仲介会社

必ずしも4社が全て分かれているわけではなく、1から4までを全て請け負う不動産会社もあれば、2と3だけなど部分的に対応している不動産会社もあります。

不動産投資を成功させるためには不動産会社の協力が不可欠です。投資をスタートするにあたり不動産会社を選ぶ場合には、相談している相手がどこまで請け負っているのか確認することが必要になります。

なお、ネームバリューや会社規模だけで不動産会社を選ぶと、期待していたほどのサポートを受けられない場合もあるので要注意です。また、不動産会社が売りたい物件が必ずしも投資家にとって良い物件とは限りません。

不動産会社や案内された物件を見極めるためには、まず不動産会社の実績などを確認することや、自分が投資したい物件について条件を明確化することなどが重要になります。

不動産投資ローンに関するリスク

不動産投資は金融機関のローンを利用することで投資効率を上げられる資産運用です。しかし、資金の借りすぎや高金利なローンの利用は投資が破綻するリスクを高めます。

もし、不動産投資ローンの返済に行き詰まったとしても、即自己破産などにつながるわけではありません。例えば任意売却による返済額の圧縮など有効な対策はあります。

資金を借りすぎると毎月の返済額が多くなり、入居者が入っても毎月の利益を残せなくなるため要注意です。不動産投資において物件を選ぶ上では、表面利回りだけではなく、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額に着目する必要があります。

ちなみに、不動産投資では大きな自己資金が必要な上に、ローンの借入額も大きくなるため、株式投資やFXなど金融投資の方が良いのではと思う人もいるかもしれません。

しかし、株式投資やFXは統計による収支の事前予測が立てづらい上に、株価または通貨のチャートを常時チェックする必要があります。根拠を持って各銘柄のリスクを判断することなども難しいのが実態です。

その一方で、不動産投資では1日や数時間などで物件の価値が変動することはなく、公的統計などを用いれば収支の事前予測も可能になります。

金融情勢にとても詳しい人であれば、株式投資やFXなども資産運用として有効です。しかし、金融関係などの知識があまりない前提で比較すれば、金融投資よりも不動産投資の方が着実で堅実な資産運用と言えます。

最終的に物件を売却できないなどのリスク

利回りだけに注目して物件を選んでしまうと、最終的に物件を売却できなかったり、値下げせざるを得なくなってローン返済が残ってしまったりなどのリスクがあるため要注意です。

不動産投資の利回りは、想定される家賃収入を物件価格で割り戻して計算します。このため物件価格が安い物件は、想定利回りが高くなりがちです。しかし、価格が安い投資用物件には、立地が良くないものや築古木造物件なども多くなります。そのような物件は入居者を入れる難易度が高いものです。

高利回りの物件を購入したものの、入居者が入らないから売却しようと思っても、入居の実績がないことや立地条件の悪さなどから買手がつかず、結果的に大幅値下げを迫られるなどの失敗例はよくあります。

不動産投資におけるリスクヘッジの方法

ここまで不動産投資に関する代表的な4つのリスクをご紹介してきました。つづいてリスクヘッジの方法について解説します。ポイントは全て物件購入の前に対策できるということです。

空室も想定した収支シミュレーションをしておく

不動産投資において空室は最もケアすべきリスクの1つです。しかし、絶対に空室が発生しない物件は存在しません。このため、1年間で数週間以上など空室が発生する前提で収支をシミュレーションした上で、複数の物件を比較することが必要です。

一般的に、投資用物件の広告で示される表面利回りとは、1年間全く空室が発生しない前提で計算した家賃を用いて算出されています。表面利回りだけを比較して物件を選ぶと、実際に賃貸運用した結果、利益が出なかったということもあるので要注意です。

特に都心のマンションなどは2年に1回以上入居者が入れ替わることも少なくありません。また、どんな物件であっても、入居者が入れ替わるときには、壁紙の張替えや水回りの清掃など新しい入居者を入れるための準備期間が必要です。

準備期間の長さは入居者入れ替わりの時期や賃貸管理会社によってまちまちです。しかし、最低でも2週間から1ヶ月程度は家賃が入らない期間が出てきます。なお、入居者の募集に苦戦する場合は1ヶ月以上かかることもあるので、最悪の場合を想定して収支をシミュレーションすることが必要です。

勉強と情報収集を欠かさない

不動産会社を見極められるようにするためには、投資家が自ら勉強し情報収集することも重要です。不動産投資のことはわからないので、専門家に相談したいと思う人もいるかもしれません。

しかし、不動産会社は自社に都合の良いことしか言わずに、投資や物件のデメリット・リスクなどを説明しないことも考えられます。そのほか、投資用物件には個々の強みがありますが、どの強みを優先するか決めるのは不動産会社ではなく投資家自身です。

投資家が物件選びの基準を設けて「自分に合った判断」をするためには、知識と情報が必要になります。知識をつけるためには、インターネットで情報収集するほかに本を数冊読むことも有効です。

本を読めば、不動産会社や物件を見極める基準について、どう考えれば良いのか理解できます。不動産投資の本には不動産会社や物件の見極め方など様々な情報が載っており、数冊読むだけでも、全く読んだことがない人と比較すれば大きな差がつくものです。

また、情報収集に関しては市街地再開発や人口推移などの情報を集めるのが有効です。これらの情報は、都道府県や市区町村など自治体のホームページに掲載されています。

再開発の対象エリアでは人口が集まってくる上に、人口が集まっているエリアでは住宅需要が喚起されるため、空室リスクや不動産の値下がりリスクなどを抑制可能です。

自己資金を投下して借入額を抑制する

ローン返済に関するリスクを抑制するためには、例えば物件価格の10%～30%など一定額の自己資金を投下することが必要です。

2021年時点では、不正融資問題の発生やコロナウイルス感染症の拡大などにより、金融機関の融資基準が全体的に厳しくなりつつあります。以前は、初心者のサラリーマン投資家に対して物件価格を全額融資するフルローンを出す金融機関もありました。

しかし、2021年時点では、初心者の投資家に対しては物件価格の半額程度しか融資しないなど、融資引締めの方針を取る金融機関も増えています。自己資金の投下は不動産投資を始めるための条件になりつつあるとも言える状況です。

あらかじめ出口戦略を立てておく

投資用物件の売却で損をしたり失敗したりしないための対策としては、物件を購入する時点で出口戦略を立てておくことが有効です。

出口戦略とは、物件を購入した後にいついくらで物件を売却するかという計画のことを指します。あらかじめ売却時期や価格に関する計画を立てておけば、場当たり的に売却のタイミングを計るよりも余裕を持った対応が可能です。

物件を売却する時期を見極めるポイントとしては、家賃収入は年々下がっていく一方で、修繕費などの経費は年々上がっていく前提にすることです。このようにシミュレーションすると、いずれ収支が赤字になる時期が訪れるため、赤字になる前に物件を売却することで損失の発生を防げます。

なお、出口戦略について解説した書籍も多数あるため、考え方を勉強するために本を読んでみるのも有効です。

不動産投資で失敗しないために必要な能力とは？

不動産投資で失敗しないためには、パートナーとなる不動産会社との関係性を構築するとともに、主体性を持って賃貸運用に取り組むことなどが必要になります。

不動産会社との関係を構築する

不動産投資を成功させるためには、不動産会社の担当者をビジネスパートナーとして見るとともに、関係性の構築に気を付けることが重要です。

例えば物件の購入に関しては、不動産投資家であれば誰もが高収益で価値の上がる物件に投資したいと考えています。しかし、そのような良い物件は滅多に市場に出てきません。良い物件の情報が出た時点で、不動産会社の営業マンがお得意様へ水面下で案内しているからです。

良い物件を購入するためには、良い物件の情報が出たときに不動産会社の営業マンから選ばれる存在であることが重要です。不動産会社の営業マンから選ばれるためには、「こういう条件の物件があれば必ず買う」とあらかじめ伝えておくことに加えて、営業マンに好まれる対応をする必要があります。

営業マンに好まれるためには、営業マンを尊重した態度を取ることや、連絡のレスポンスを早めるなどの対応が重要です。このため、コミュニケーション能力が高い人や、連絡がまめな人などは不動産投資で成功しやすいと言えます。

不動産投資を事業と捉えて主体性を持つ

不動産投資で失敗しないために最も重要な資質としては、不動産投資を不動産賃貸事業として捉え、人任せにせず主体的に判断することが挙げられます。

不動産投資を単なる投資ではなく、例えば会社による事業としてとらえると、実績や仕事の質がわからない会社を取引先として選ぶことは考えられません。また、採算がとれるか不明瞭な物件や、ほとんど採算が取れない物件などを選ぶこともないでしょう。

取引先を選ぶときには候補となる会社の背景を調査するほか、物件の採算性などについても、あらかじめシミュレーションしたうえで基準と照合して判断を下すはずです。このような考え方に基づき、計画的な運用を進められれば不動産投資の成功に近づけます。

まとめ

不動産投資で注意すべきリスクには、空室リスクや不動産会社に関するリスクなど複数の種類がありますが、その大半は物件を購入する前の時点で軽減可能です。

有効なリスクヘッジを講じるためには、不動産投資に関する基礎的な知識をつけたり鮮度の高い情報を集めたりする必要があります。勉強や情報収集などについて人任せにせず、事業として主体的に不動産投資に取り組める人にとっては、不動産投資は非常に有効な資産運用です。