賃貸経営で融資を利用する際のポイントは？銀行開拓についても解説

賃貸経営を行う際は、ほとんどの方が、自己資金だけでは高額な投資用物件を購入できず、銀行などの金融機関からの融資を利用します。

しかし、融資の利用を検討する際、「どの銀行を選べばいいのかわからない」、「銀行開拓の方法がわからない」などの不安を抱えている方も少なくありません。

そのため、本記事では上記のような疑問を解決すべく、賃貸経営で融資を利用する際のポイントや選び方、銀行開拓の方法などについて解説していきます。

融資を利用して賃貸経営を始めようと検討している方は、本記事を参考にしてみてください。

賃貸経営で使える銀行融資2種類

アパート・マンション経営に利用できる銀行融資は「アパートローン」と「プロパー融資」の2種類があります。

それぞれ特徴が異なるので、違いをよく理解しておくことが重要です。

ここでは、「アパートローン」と「プロパー融資」について詳しく解説します。

賃貸経営で銀行融資を検討している方は、参考にしてみてください。

アパートローン

アパートやマンションなど賃貸用不動産の「建築・購入・増改築・修繕・改装」などで利用できる資金を融資するローンのことです。

都市銀行や地方銀行、信用金庫など数多くの金融機関が扱っており、金利などの利用条件は金融機関によって異なります。

ただし、事業資金の融資であるため、住宅ローンと比較すると金利が高いうえに、融資審査が厳しいのが特徴です。

ちなみに、アパートローンには、提携ローンと非提携ローンの2つの種類があります。

提携ローンとは金融機関と提携した不動産会社が窓口となるアパートローンで、対象となる物件の審査が済んでいるため、融資審査の期間が短い傾向があります。

一方で、非提携ローンは建設会社や不動産会社が窓口とならず、金融機関と直接契約するアパートローンです。

窓口が不動産会社ではないため、アパートやマンションの建設を依頼する会社を自由に選べるメリットがあります。

このように、アパートローンには2つの種類があることを覚えておきましょう。

プロパー融資

プロパー融資は信用保証協会による保証を利用しない事業資金融資で、事業者が直接銀行から融資を受ける方法です。

アパートやマンション経営以外にもさまざまな事業資金として使える一般融資になります。

アパートローンと違って制限のない事業融資であるため、利用条件が幅広く不動産の購入以外にも資金を使用することが可能です。

また、ほとんどの金融機関で利用できるという特徴もあります。

ただし、金融機関が自ら貸し倒れリスクを負うため、融資審査が厳しく、返済期間が短期間になるなどのデメリットもあるので注意が必要です。

利用する際は返済期間など融資条件をよく確認して、問題なく返済できるのかを見極める必要があることも覚えておきましょう。

銀行融資を利用するなら銀行開拓を行うべき

利用する銀行が決まっていないなら、銀行開拓をして融資してくれる銀行を探すことをおすすめします。

多数の金融機関を比較することで、より条件の良い融資を得られる可能性があるためです。

当然ですが、条件の良い金融機関を見つけることが賃貸経営の収益性を高めることに繋がります。

また、あらかじめ融資してもらえる銀行を開拓しておくことで、希望の物件を見つけた際に迅速に融資を実行してもらうことも可能です。

仮に融資の準備が整っていないと、融資してくれる銀行を探している間に、ほかの購入希望者が先に売買契約を締結してしまう可能性もあります。

賃貸経営で銀行融資の利用を検討しているなら、事前に銀行開拓を行うようにしましょう。

銀行開拓の流れ

賃貸経営で銀行開拓する際の流れは以下のとおりです。

1.金融機関に関する理解を深める

2.金融機関をリストアップする

3.資産などの資料を作成し銀行に訪問する

上記の流れについて詳しく解説します。

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金融機関に関する理解を深める

銀行を開拓する前の準備として金融機関ごとの特徴を理解しておきましょう。

一言に金融機関と言っても「都市銀行・地方銀行・信用組合」などさまざまな種類があり、特徴が異なります。

各金融機関の特徴を以下の表にまとめたので内容をよく確認してください。

上記の表を参考にして自身に合っている金融機関を選ぶようにしてください。

エリアを決める・金融機関をリストアップする

各金融機関の特徴を理解して利用する金融機関の目星がある程度ついたら、購入する物件のあるエリアで銀行融資を期待できる金融機関をリストアップしましょう。

前述した金融機関の特徴でも解説されているように「地方銀行・信用金庫・信用組合」は、営業エリアが限定されています。

「地方銀行・信用金庫・信用組合」が利用したい金融機関であっても、対象エリア外であれば融資してもらえません。

そのため、購入したい物件の地域を決めてから金融機関をリストアップしてください。

資産などの資料を作成し銀行に訪問する

利用したい金融機関と物件が決まったら相談に行く前に資料を準備しておきましょう。

金融機関の担当者は「融資して問題ない属性の人なのか？」「ローンの完済が可能なのか？」という不安を抱えているため、その不安を払拭するための資料が必要です。

今まで一度も取引したことがない金融機関に資料もない状態で融資相談に行っても、金融機関は判断できないため、いずれにしても後日資料を提出する必要があります。

資料を提出するのは変わりませんが、初めて相談する段階から資料を持参することで印象が良くなる可能性が高いです。

ちなみに、準備する資料は以下の資料です。

・職歴や年収、勤続年数などの詳細

・金融資産や預貯金、借り入れ状況などの資産背景

・物件の概要やレントロールなどの物件情報

・不動産賃貸業を始める理由や物件の選定理由など賃貸経営に関する情報

・事業計画書

上記はあくまでも一例なので、必要な資料に関しては、事前に金融機関に問い合わせるのがおすすめです。

実際に銀行融資を利用する際の流れ

実際に融資を利用する際の流れは以下のとおりです。

1.金融機関の担当者に相談

2.あらかじめ用意した書類にくわえて金融機関から指定された書類を揃える

3.事前審査を行い申し込みが可能と判断されたら、申し込み手続きを行う

4.本審査に必要な書類を提出して本審査を受ける

5.本審査が完了し、審査に通過すると融資が決定する

6.金銭消費貸借契約などの契約を締結する

7.設定した融資実行日に融資額が振り込まれる

融資を申し込んでから融資が実行されるまで１ヶ月以上の期間がかかることがほとんどです。

すぐに融資されるわけではないことも覚えておきましょう。

融資を受ける金融機関を選ぶ際のポイント

賃貸経営で融資を受ける金融機関を選ぶポイントが理解できていると、融資で失敗して後悔するといった事態を防げます。

ここでは、融資を受ける金融機関を選ぶ際の2つのポイントについて解説するので参考にしてください。

金融機関の特徴を理解して自身に合った金融機関を選ぶ

各金融機関の特徴を理解して自身に合った最適な金融機関を選ぶようにしましょう。

「融資ハードルが低い金融機関を選ぶのか」、「金利が低い金融機関を選ぶのか」など自身にとって最優先すべき事項に適した金融機関を選ぶことが重要なためです。

例えば、勤続年数が長くないなど個人の信用が低いと感じる方は、融資のハードルが低い金融機関を選ぶことをおすすめします。

個人によって最適な金融機関が異なるので、どの金融機関を利用するのか慎重に検討しましょう。

リスクについて説明してくれる金融機関を選ぶ

融資のリスクも踏まえてアドバイスをしてくれる金融機関をパートナーとして選ぶことが重要です。

リスクを説明しなかったり安易にフルローンを勧めたりする金融機関は健全ではありません。

自己資金に余裕があったとしても、フルローンにしたことで返済が負担になってしまう可能性もあります。

したがって、上記のようなリスクを踏まえて融資希望額が適正か、事業計画などに問題はないかなど、適切にアドバイスしてくれる金融機関は信頼できる可能性が高いです。

融資してもらう金融機関を選ぶ際は、適切なアドバイスをしてくれるのかという点も考慮して慎重に選ぶようにしましょう。

融資の審査を通りやすくするポイント

当然のことですが、融資は本審査に通過しないと融資してもらえません。

そのため、審査を受ける前に「融資審査に落ちてしまうのではないか」と不安を感じている方も多いです。

実際に、賃貸経営をしたくても融資審査が通過しない方もおり、中には諦めてしまう方もいます。

そのような事態を防ぐためにも、融資の審査を通りやすくするポイントを理解しておくことが重要です。

理解しておくことで融資審査に通過しやすくなるだけでなく、一度審査に落ちたとしてもポイントを理解して行動すれば審査に通過できる可能性もあります。

賃貸経営を始める際に銀行融資を利用するなら、内容をしっかりと確認するようにしましょう。

個人の属性を安定させる

融資の審査において重要な要素の一つが個人の属性です。

年収が高く勤続年数が長いと個人の属性が安定しているため、金融機関が融資した資金を完済できる可能性が高いと判断してくれます。

金融機関が住宅ローンの審査で重視している項目は以下の項目です。

・借入時と完済時の年齢

・年収

・返済負担率

・雇用形態

・勤続年数

・融資率

・物件の担保評価

・健康状態

・連帯保証人の有無

出典：国土交通省　「令和元年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」 

上記の項目にアパートローンの場合は、上記にくわえて賃貸物件の資産価値や収益性が重視されます。

金融機関から融資を利用して賃貸経営を始めようとしているなら、上記の内容を理解しておきましょう。

綿密な事業計画を立てる

金融機関の審査に通過させるためには綿密な事業計画を立てることが必要になります。

融資をする際に、融資した資金を返済できる見込みがあるのかを判断するためです。

仮に信憑性のない事業計画を提出してしまうと、経営能力がなく融資した資金が返済できないと判断されてしまい、審査に落ちてしまいかねません。

融資審査に通過する可能性を高めるためにも、綿密な事業計画を立てるようにしてください。

なお、すでに事業計画を立てている方は今一度見直すことをおすすめします。

複数の金融機関に相談する

金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談をすることで、融資審査に通過する可能性は高くなります。

ただし、一度に多くの金融機関に申し込んでしまうと金融機関から怪しまれて、申し込みブラック状態に陥り、どこの金融機関も利用できないという事態に陥る可能性があります。

このような事態にならないためにも、一度に相談する金融機関は2〜3機関程度が妥当です。

なお、すでに１つの金融機関の融資審査を通過できなかっただけなら、他の金融機関に申し込むことで通過する可能性があります。

複数の金融機関で融資してもらえないという状況になっていない限りは諦めずに融資の申し込みをしてみましょう。

頭金を増やす

頭金を増やすことで融資審査に通過しやすくなります。

自己資金が増え融資金額が下がるためです。

融資金額が下がると当然返済できる可能性が高くなるので、金融機関も融資しやすくなります。

自己資金に余裕がある方は、頭金を増やすことも検討してみてください。

ちなみに、アパートローンの頭金の目安は、「10〜20％程度」と言われています。

ただし、上記はあくまで目安なので、個人の属性や購入する物件などによっても異なることを理解しておきましょう。

収益性が高く資産価値も高い物件を選ぶ

金融機関が融資審査する際は、物件の資産価値や収益性も重要になります。

収益性が高く資産価値も高い物件を選ぶことで、融資した資金を返済できる可能性が高いと金融機関で判断してもらえる可能性が高くなり、融資審査に通過できる可能性も高くなります。

融資審査に落ちてしまう可能性が高い方は物件を見直すようにしてください。

まとめ

賃貸経営は高額な投資が必要になるため、金融機関からの融資が重要です。

しかし、金融機関はさまざまな種類があり、銀行開拓の方法や選び方についての悩みを抱えている方も少なくありません。

そこで本記事では、賃貸経営で銀行融資を利用する際のポイントや選び方、銀行開拓の方法などについて解説していきました。

金融機関からの融資を利用して賃貸経営を始めようと検討している方は、本記事を参考にしてみてください。