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不動産オーナーさま向けコラム

賃貸経営を事業承継する3つの方法とは?事業承継の注意点も解説!

2022.03.01

賃貸経営をしている方なら、一度は子どもや孫などへの、賃貸不動産事業の事業継承を考えたことがあると思います。

 

しかし、一言に賃貸経営の事業継承と言っても事業承継の方法は複数あるため、「どの方法が最適かわからない」「事業継承の種類を知りたい」といった疑問を抱えている方も少なくありません。

 

この記事では、上記のような疑問を解決すべく、事業承継の基礎知識や賃貸経営を事業承継する3つの方法について詳しく解説していきます。

 

賃貸経営の事業承継を検討している方は、参考にしてみてください。

 

 

賃貸経営の事業承継とは?

賃貸経営における事業承継とは、会社の経営権・経営理念や資産・負債など会社に関係するすべてものを引き継ぐ取引のことです。

 

事業承継ができずに現経営者が引退してしまうと、賃貸経営を廃業する事態に陥ってしまいます。

 

とはいえ、事業継承さえできれば何でも良いという訳でもありません。

 

一言に事業継承と言っても事業継承の形は複数あるため、ご自身にとって最も適したものを選択しないと、結果的に賃貸経営が廃業に追い込まれてしまう可能性があります。

 

 

事業継承について詳しく理解してから、ご自身に合った方法を選択するようにしてください。

 

事業承継できる要素

・ 人(経営権):株式会社であれば3分の2以上の株式

 

・ 資産:資金や賃貸経営を行なっている土地や建物

 

・ 知的資産:入居者の情報や賃貸不動産の情報など

 

上記の3つの要素を引き継ぐことで、初めて事業承継を行なったと言えます。

 

賃貸経営の事業承継を行う3つの対象

賃貸経営の事業承継を行う場合は、子どもや配偶者といった親族に対して事業承継を行うことが多いです。

 

しかし、親族に後継者がいないために、従業員や外部の第三者への事業承継を行う会社もあります。

 

誰を対象に事業継承するかによって、メリットやデメリットが大きく違うため、事業承継を検討している場合は、それぞれの違いをよく理解しておくことが重要です。

 

ここでは、事業承継の3つの方法について詳しく解説していきます。

 

事業承継を検討している方は、参考にしてみてください。

 
 
 

 

 

 

親族内の事業承継

親族内の事業承継とは、配偶者や子どもなどの親族を、次の経営者とする事業承継です。

 

これが最も実施されることが多い事業承継になります。

 

親族に事業承継を行うメリットは、主に以下の3つです。

 

後継者の選定が容易

従業員が受け入れやすい

株式や資産について贈与だけなく相続でも可能

 

ただし、以下のようなデメリットもあります。

 

後継者教育をしっかりと行う必要がある

親族内で後継者を巡って揉める可能性がある

後継者に適している親族がいない可能性がある

 

例えば、親族以外に従業員を雇っている場合は、従業員から不満が出ないように、事業承継前に会社で働かすなど、事業承継後もスムーズに経営ができるように工夫することが必要です。

 

とはいえ、他の事業承継の方法に関しても、後継者教育をしないといけないのは同じなので、大きなデメリットとは言えません。

社内事業承継

社内事業承継とは、会社の従業員や役員を次の経営者とする事業承継の方法です。

 

主なメリットは以下の3つです。

 

会社の事業内容や内情など会社についてよく理解した方を後継者に選べる

親族内の事業承継よりも後継者の選択肢が多い

株式を売却することで現金が得られる

 

一方で、以下のようなデメリットもあります。

 

会社の株式を後継者に買い取ってもらう必要がある

優秀な社員が優秀な経営者になるとは限らない

 

一般的に、社内事業承継の場合は、後継者である従業員や役員に株式を買い取ってもらって事業承継を行うため、後継者は株式を買い取るだけの資金を用意する必要があります。

 

資金が調達するまでの時間や手間がかかるケースも少なくないので、注意が必要です。

外部の第三者への事業承継

外部の第三者への事業承継とは、外部から後継者を招聘する方法です。

 

主に親族や会社に適切な後継者候補がいないケースで行われ、「事業をなんらかの形で残したい」という現経営者の思いから、外部から後継者を招聘することが多いです。

 

外部の第三者への事業承継の主なメリットは、以下の2つが挙げられます。

 

身近に後継者がいなくても幅広く後継者を探せる

株式を売却することで現金を得られる

 

一方で、以下のようなデメリットもあります。

 

後継者探しの手間と時間がかかる

従業員や役員が不満を持ちやすい

 

1番の問題は、信頼できる後継者を外部から探すのが容易でないことです。

 

招聘したものの、経営方針などのさまざまな面で折り合いがつかないというケースが多いため、後継者候補は慎重に見極める必要があります。

 

 

子どもや孫など親族に賃貸経営を事業承継する3つの方法

子どもや孫など親族内で事業承継をする際は、資産である賃貸用不動産を引き継ぐのに、以下の3つの方法があります。

 

・相続

・法人化

・生前贈与

 

上記の3つの方法は、メリットやデメリットが異なるので、それぞれの特徴をよく理解しておくことが重要です。

 

ここでは、子どもや孫など親族に賃貸経営を事業承継する3つの方法について詳しく解説していきます。 

 

賃貸経営を生前贈与で事業承継する方法

生前贈与とは、生きている間に所有している財産を譲る方法です。

 

賃貸経営における生前贈与とは、経営者が生きているうちに後継者である子どもや孫に賃貸用不動産を譲り渡す方法になります。

 

賃貸不動産を生前贈与する方法のメリットは、以下の3つです。

 

相続時精算課税制度を利用することで場合によっては節税できる可能性がある

収益の受益権を子どもや孫に移すことで相続財産が増えない

相続時にトラブルになりにくい

 

一方で、生前贈与には、以下のようなデメリットもあります。

 

不動産を生前贈与することで不動産取得税がかかる

登録免許税が2%と高い

不動産が値下がりした場合は相続税対策にならない

金額によっては小規模宅地の特例を利用した相続の方が良い

 

贈与する財産の金額によっては、相続するよりも節税につながるケースがあるため、慎重に見極める必要があります。

 

 

賃貸経営を相続で事業承継する方法

相続とは、被相続人が亡くなった際に、所有していた財産や権利を相続人に引き継ぐことです。

 

賃貸経営において、相続によって賃貸経営に必要な賃貸用不動産を後継者に譲り渡すことを指します。

 

賃貸不動産を相続する方法のメリットは、以下の2つです。

 

土地の相続時に大きな減税を受けられる小規模宅地等の特例を利用できる

不動産評価が下がりやすい物件は相続時の築年数によっては生前贈与より課税額が低額になる

 

賃貸不動産を相続するデメリットとしては、生前贈与のほうが相続よりも節税になるケースがあることが挙げられます。

 

とはいえ、後継者に譲り渡す財産によっては、相続の方が節税になるケースもあるため、生前贈与の税額と相続の税額を正確に計算して比較することが重要です。

 

 

賃貸経営を法人化して事業承継する方法

法人化をしてから後継者である子どもや孫に賃貸経営を継承する方法もあります。

 

賃貸経営を法人化して継承する方法のメリットは以下の3つです。

 

賃貸用不動産は会社の資産であるため相続税が課税されない

不動産を法人化して次世代に引き継ぐことで共有名義での相続を避けることができる

法人化して相続人を役員に就任させることで収益用不動産から出る収益を相続人に役員報酬として渡すことが出来る

 

法人化して賃貸経営を継承する方法のデメリットとしては、事業規模次第で生前贈与や相続よりも節税にならないケースが挙げられます。

 

法人化することで、相続や生前贈与を行った年の税金を安くできたとしても、後々に税金が高くなる可能性があるためです。

 

ご自身の資産状況を鑑みて、相続や生前贈与、法人化の3つの方法の中で、どれが一番節税効果があるのかをよく比較検討する必要があります。

 

 

どの事業承継が得かを正確に知りたいならを税理士に相談する

生前贈与・相続・法人化の3つの事業承継でどれが1番得かは、事業規模や所有する不動産などのさまざまな要素によって異なります。

 

ご自身の状況を見極めて、どの方法が最適かを選択することが重要です。

 

しかし、計算が複雑であるうえに、税金に関する専門的な知識が必要になるため、自分だけで判断するのは容易ではありません。

 

どの事業承継が得かを正確に知りたいなら、税理士に相談することをおすすめします。

 

依頼するための費用はかかりますが、税理士は税金の専門家であるため、ご自身の資産状況を見極めたうえで、賃貸経営の事業承継する際にどの方法が最も適しているかを教えてくれます。

 

 

賃貸不動産を子どもなどに事業承継する際の注意点

子どもなどの親族に賃貸不動産を事業承継しようと考えている場合、親族に事業継承する際の注意点を理解しておくことが重要です。

 

ここでは、賃貸経営を事業承継する際の注意点について解説していくので、参考にしてみてください。

 

後継者を事前に決めておく

子どもが複数人いるなど、後継者候補が複数いる場合、後継者を事前に決めておくことが重要になります。

 

後継者を決めておかないと、相続時などに誰が後継者になるかでトラブルになる可能性があるためです。

 

後継者を巡っての争いを防ぐためにも、事業承継を行うまえに後継者を決めておいて、他の後継者候補や従業員などに周知しておくようにしましょう。

 

後継者に賃貸経営のノウハウを引き継げるように準備しておく

後継者に賃貸経営のノウハウを引き継げるように、資料や経営理念などを準備しておくことが重要です。

 

資料や経営理念などの準備をしておかないと、いざ事業継承となった時に、後継者が困惑する事態に陥りかねません。

 

また、資料だけですべてを伝えることは難しいため、ただ資料を準備するのではなく、腰を据えてじっくりと教えることがおすすめです。

 

事業内容の引き継ぎをスムーズに行うためにも、後継者が決まったら、時間をかけて経営手法などを伝えるようにしましょう。

 

資産内容を見直しておく

事業承継する前に、会社の資産内容を見直しておくことで、事業承継後の経営がスムーズに行えます。

 

例えば、解消できる負債などは承継前に解消しておくことで、資産状況がより健全化して賃貸経営がやりやすくなります。

 

事業継承を考えている場合は、後継者のために資産を見直して、より健全化しておくようにしましょう。

 

株式会社の場合は後継者に株式を集中する

株式会社を事業承継する場合は、後継者に株式を集中させて所有させることが重要になります。

 

重要事項を株主総会で決議するのに必要な3分の2以上の議決権を獲得させる必要があるためです。

 

議決権がないと経営の主導権を握ることができない可能性があるため、状況次第で経営がしにくい事態になりかねません。

 

こういった事態を防ぐためにも、株式の3分の2以上を後継者に持たせるように手配しましょう。

 

まとめ

賃貸経営の事業承継では、まず誰に事業継承するのか、対象を決める必要があります。

 

仮に、子供などの親族に事業継承することを決めた場合も、「相続・生前贈与・法人化」の3つの方法があり、賃貸経営の事業承継を成功させるためには、それぞれの方法のメリットデメリットを理解しておくことが重要です。

 

しかし、メリットデメリットを理解しただけでは、賃貸経営の事業承継を成功することができません。

 

賃貸経営の事業承継には、多数の注意点があるためです。

 

そこで、この記事では、事業承継の基礎知識や賃貸経営を事業承継する3つの方法、注意点について詳しく解説してきました。

 

賃貸経営の事業承継を検討している方は、参考にしてください。

 

この記事を書いた人

DAINICHI 編集部 不動産チーム

DAINICHI 編集部 不動産チームは社内外の有識者により構成されています。不動産の投資、管理、運用、リノベーション、売却、有効活用などの方法について、様々な視点から不動産に関する有益な情報をお伝えします。

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