賃貸経営で黒字倒産する理由とは？回避する方法を解説

賃貸経営において、黒字倒産をしてしまう方は珍しくありません。

黒字倒産に陥りやすいデッドクロスについてよく理解しておかないと、黒字倒産に陥る可能性が高くなってしまいます。

そこで、本記事では、黒字倒産に陥りやすいデッドクロスとその回避方法について詳しく解説します。

賃貸経営をしている方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。

黒字倒産とは

黒字倒産とは、表面上は利益を上げている企業が、キャッシュフローの問題によって経営破綻に至る現象です。

この状況は、会計上の利益があるにも関わらず、実際の現金が不足しているというパラドックスによって引き起こされます。

例えば、売上の大部分が掛売りであるとか、回収期間が長い場合に発生することがあります。

また、黒字倒産はキャッシュフローの管理が不十分な場合に特に起こるケースが多いです。

企業が収益を上げているにもかかわらず、投資のための大規模な支出や、予期しない費用の増加、顧客からの支払いの遅延などがあると、手元の現金が急速に減少します。

このような現金の流出が企業の現金保有量を追い越し、支払い義務を果たすことができなくなると、黒字倒産へと進行するのです。

そのため、企業経営においては、単に利益を追求するだけでなく、キャッシュフローの管理にも十分な注意を払うことが非常に重要です。

賃貸経営において黒字倒産になる可能性があるデッドクロスとは

不動産投資においてのデッドクロスとは、物件からの収入がローン返済額を下回る状態を指します。

初期の段階では家賃収入がローンの返済額を上回ることがほとんどですが、時間が経過するにつれて、家賃収入の減少や物件の老朽化によりメンテナンス費用が増加したりすることで起きる可能性があります。

特に、減価償却費の計上が終了すると、税金の負担が増加し、キャッシュフローが悪化するケースが多いです。

不動産投資で利益を生む仕組みは減価償却費を経費計上することで利益を圧縮し、節税効果を得ることですが、ローンの元金返済額が減価償却費を超えている状態です。

当然ですが、こういった状況が続くと、賃貸経営者は会計上の利益が出ていたとしても、現金の不足により経営が破綻する、黒字倒産のリスクに直面することになります。

デッドクロスが発生する理由

前述したようにデッドクロスは、物件の減価償却が終了し、経費として計上できる金額が減るにも関わらず、支出が増えたり、家賃収入が減少したり、といった理由で発生します。

賃貸経営をしているなら、これらの理由について詳しく知っておかなくてはいけません。

そこで、デッドクロスが発生する理由について、もう少し深く紹介します。

なお、複数の要因が組み合わさってデッドクロスに陥るケースがあることも理解しておきましょう。

不動産の減価償却期間が終了した

不動産投資において、物件の減価償却期間終了は、デッドクロスを引き起こす主な要因の一つです。

減価償却とは、不動産の購入価格を経年にわたり税務上の経費として計上することを意味しており、この計上により、賃貸経営は毎年一定額の税負担を軽減できるため、経営している不動産の収益性に大きく寄与しています。

しかし、物件の減価償却期間が終了すると、これまで経費として計上できた減価償却費がなくなり、結果として、税金の負担が増加、実質的な手取り収入が減少してしまいかねません。

そうなると、賃貸経営に必要な資金の流れに直接的な影響を及ぼし、資金繰りがタイトな状況では、キャッシュフローに大きな悪影響を与える可能性が高いです。

特に物件のメンテナンス費用やローンの返済など、固定的な支出が多く存在する場合は、致命的な問題となり得ます。

そのため、減価償却費の計上が終了することによる税負担の増加に備え、資金計画やキャッシュフローの管理に注意を払う必要があります。

また、この状況に対処するために、物件の再投資やリファイナンス、その他の財務戦略を検討することも重要です。

このように、不動産の減価償却期間の終了は、不動産投資のキャッシュフローに重要な影響を及ぼし、デッドクロスのリスクを高める要因の一つです。

経営者はこのリスクを理解し、適切に対処できるようにしておきましょう。

ローンの返済が進み経費にできる利息が減少する

賃貸経営においてローンを利用する際、ローン返済の進行はデッドクロスに陥るリスクの一因となる可能性があります。

ローンの返済が進むにつれて、利息の支払額が減少するためです。

利息は通常、税務上の経費として計上することができ、投資家にとっては重要な税負担軽減の要素です。

しかし、ローンの残高が減ると、それに比例して利息の支払額も減少します。

結果として、経費として計上できる金額が減り、税負担が増加するため、経営している不動産のキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があり、特に他の固定支出が多い場合には、財政的な圧力が増大しかねません。

税負担の増加が物件からの収益を上回る場合は注意が必要です。

物件からの収入が安定していても、税負担の増加がその収入を相殺し、最終的にはキャッシュフローが赤字に転じる可能性すらあります。

このような状況は、特に長期にわたる不動産投資や、高額なローンを抱えている場合に多いです。

賃貸経営を行う際には、ローンの返済計画と税務上の影響を十分に検討し、長期的なキャッシュフローの管理に留意する必要があります。

家賃収入が減少する

家賃収入の減少は、物件の収入が負債やその他の経費を下回るデッドクロスに陥るリスクを高めます。

その原因となる家賃の減少は、経済状況の変化や競争の激化、地域の人口動態の変化など、様々な外部要因によって引き起こされるものです。

また、物件が老朽化したことにより、テナントにとっての魅力が減少し、家賃の引き下げや空室率の増加につながるケースも少なくありません。

このような理由により家賃収入が減少してしまうと、不動産投資におけるキャッシュフローの直接的な悪化につながります。

賃貸経営においてローン返済やメンテナンス費用、税金、管理費などの固定的な経費は、家賃収入の減少に関わらず発生するため、収入が減少するとこれらの経費を賄うための資金が不足することになります。

このような状況が続くと、物件の運営が困難になり、最終的にはデッドクロスに陥る可能性が高いです。

したがって、不動産投資を行う際には、市場動向のモニタリングや物件のメンテナンス計画、適切な賃貸管理戦略の策定が重要です。

これにより、家賃収入の減少リスクに効果的に対処し、不動産投資におけるデットクロスのリスクを軽減することが可能になります。

デッドクロスを回避する８つの方法

賃貸経営においてデッドクロスは避けたい事象の一つです。

ここでは、デッドクロスを回避するための8つの方法を解説します。

頭金を多く入れる

賃貸経営において物件の購入時に頭金を多くすることは、デッドクロスのリスクを減少させる効果的な方法の一つです。

多額の頭金を支払うことで、借入れる必要のある金額を大きく減らすことができます。

当然ですが、ローンの月々の返済額も断然少なくなります。

月々の返済額が少なくなることは、返済にかかる負担軽減につながるため、投資家のキャッシュフローに余裕をもたらすでしょう。

キャッシュフローに余裕があると、不動産の運営に関連する予期せぬ費用が発生した際や、市場環境の変化による家賃収入の減少など、様々な状況に柔軟に対応することが可能になります。

なお、ローンの返済額が少ないことは、長期的に見ても賃貸経営において有利です。

返済期間中の利息支払い総額が減少するため、最終的な支払い総額が大きく減るためです。

これにより、デッドクロスに陥るリスクが低減され、安定した賃貸経営を行うことが可能になります。

このように、賃貸経営を始める際には、頭金の額を慎重に検討し、可能な限り多くの頭金を支払うことを考慮することが、リスク管理の観点からも推奨されます。

元金均等返済で借入れを行う

デッドクロスを回避する方法として元金均等返済で借入れを行う方法もおすすめです。

元金均等返済はローン返済方法の選択肢の一つで、借入れた元金を均等に分割し、毎回の返済で同じ額の元金を返済します。

利息は残るローン残高に応じて計算されるため、返済額が初期は高く、時間が経過するにつれて徐々に低くなります。

元金均等返済の主な利点は、元金の返済額が借入から完済まで一定で、利息の部分だけが年々減少していく形となり、月々の総返済額も年月の経過とともに減少していくことです。

さらに、元金均等返済を選択することで、投資家には初期段階から積極的に元金を返済するバイアスがかかることも利点です。

迅速な元金の返済は、長期的な利息支払い額を減少させる効果があり、結果的に返済総額を減らすことができます。

但し、返済初期の頃は元利均等返済よりも多額になる為、返済資金に充分な余力をもった返済計画が必要となり、そのため融資の審査は厳しくなります。

このように、元金均等返済は、長期間にわたる賃貸経営において有効な戦略となります。

この方法によって、未来の財務状況をより安定させ、デッドクロスのリスクを軽減することが可能です。

減価償却期間の長い物件を利用する

減価償却期間が長い物件の選択は、不動産投資においてデッドクロスを回避する効果的な戦略の一つです。

減価償却期間が長い物件では、その期間中に一定額の減価償却費を税務上の経費として毎年計上することができます。

この計上により、長期間にわたって税負担が軽減されるため、健全なキャッシュフローを維持することが可能です。

では、減価償却期間が長い物件とはどういった物件でしょうか？

具体的には、新築・築浅物件や大規模なリフォームを施した物件などが、減価償却期間が長い物件になります。

こういった物件を選択することで、ローン返済や物件の維持管理に関する費用の支払いに余裕をもたらすことでしょう。

尚、一方で償却期間が短い物件は、短期間で償却できるため、早期に償却資産を所有したい人にとってはメリットがあります。

繰り上げ返済を行う

繰り上げ返済は、不動産投資においてデッドクロスのリスクを減少させるもう一つの方法です。

ローンの繰り上げ返済を行うことで、ローンの残高を早期に減少させ、利息の総支払額を減らすことができ、これにより、長期的なキャッシュフローの改善が見込めます。

また、ローンを借り換えることで金利を下げられれば、月々の返済額が減少し、短期的なキャッシュフローの圧力が軽減されます。

繰り上げ返済は賃貸経営におけるデットクロスのリスクを効果的に管理し、より安定した投資運用を可能にするための重要な手段になります。

返済期間を延ばすように交渉する

ローンの返済期間を延ばすことは、賃貸経営におけるデッドクロスのリスクを軽減する効果的な手段です。

返済期間の延長は、月々のローン返済額を減少させ、短期的なキャッシュフローの圧力を軽減します。

特に現金が限られているか、他の投資機会に資金を振り向けたい場合に有効です。

ただし、ローンの返済期間を延ばすことは、長期的には利息の総額が増加する可能性があるため、慎重に検討するようにしましょう。

物件を売却する

キャッシュフローが悪化した場合、物件の売却はデッドクロスのリスクを回避するための重要な選択肢の一つです。

物件の売却により資金を確保し、財務状況をリセットすることができます。

この資金は、負債の返済、他の投資機会への再投資、あるいは緊急時の財務的余裕を作るために使用できます。

このように、物件売却は、特に市場価値が高騰している時期や、近いうちに多額の修繕費が想定される場合などに適した戦略です。

しかし、売却を決定する際には、市場状況、物件の価値、将来の資産価値の見込みなどを総合的に検討することが重要になります。

とはいえ、適切なタイミングでの物件売却は、デッドクロスのリスクを効果的に回避し、投資家の財務状況を改善する助けとなります。

別の物件を購入する

新しい投資物件の追加により「減価償却費＞元金返済金額」となることで、デッドクロスに陥るリスクを回避できる可能性があります。

賃貸経営において、既存の投資物件の減価償却費が進むにつれて節税効果が減少することは一般的です。

この節税効果の減少を補うために、新たな投資物件の購入を検討することは有効な戦略と言えるでしょう。

新しい物件を購入することにより、追加の減価償却費を計上することが可能になり、これにより税負担が減るため、キャッシュフローの改善が見込めます。

ただし、新しい物件の購入は、それ自体が追加の財務負担を伴うため、物件の収益性、市場状況を考慮し、全体的な財務計画を作成し、慎重に検討するようにしましょう。

自己資金を確保しておく

キャッシュフローが順調な時期に自己資金を蓄積しておくことは、不測の事態や将来的なリスクに備える上で非常に重要です。

十分な自己資金の確保は、万が一デッドクロスに陥った際の資金ショートを防ぐための緊急対策として機能します。

これにより、一時的なキャッシュフローの問題や市場の変動に対応でき、賃貸経営を継続することが可能です。

このように、資金の蓄積は長期的な安定性を確保し、市場の変動に柔軟に対応できる基盤を築くのに役立ちます。

特に、不動産市場の不確実性が高い時期や、大きな経済的変動が予測される場合には、この戦略の重要性が増します。

自己資金の確保は、不動産投資におけるリスク管理の基本的な側面の一つであり、投資家がデッドクロスのリスクに対処するための重要な手段です。

まとめ

黒字倒産に陥る可能性があるデッドクロスは賃貸経営において回避すべきリスクです。

デッドクロスに陥ってしまうと黒字経営をしているのに倒産してしまう事態になりかねません。

そこで本記事では、デッドクロスの基礎知識と回避方法について解説しました。

賃貸経営をしている方は本記事を参考にしてみてください。