不動産の管理は自主管理と委託管理どちらが最適？それぞれの特徴を徹底解説

アパートやマンションを経営している、もしくはこれから経営しようと考えている方の中には、自主管理を検討している方も少なくありません。

自主管理は管理委託料がかからないなどのメリットはあるものの、賃貸経営に関する専門的な知識やノウハウがない状態で行うと経営に失敗してしまう可能性が高まります。

基本的には管理会社に物件の管理を任せる委託管理がおすすめですが、自主管理と委託管理の其々のメリット・デメリットなどについて解説します。

アパートやマンションの管理方法に悩んでいる方はこの記事を参考にしてみてください。

不動産の管理方法の種類

冒涜で述べたように不動産の管理方法には、「自主管理」と管理会社に依頼する「委託管理」の2つの方法があります。

「自主管理」と「委託管理」どちらが自身に向いているのかを判断するためにも、それぞれの特徴を理解しておくようにしましょう。

自主管理

自主管理は名前の通り、オーナー自身が管理や入居者募集などの大家業務を行う方法です。

具体的な業務は以下のとおりです。

・入居者の募集（募集だけを不動産会社に委託することも可能）

・賃貸契約の締結

・家賃の入金管理

・家賃の回収・督促

・設備の破損や騒音といったトラブルの対応

・クレームへの対応

・退去時の立ち会い・精算業務

・設備不具合の受付

・修理業者の選定・手配

・物件の清掃

上記のように、さまざまな業務をオーナーが行う必要があります。

委託管理

委託管理とは、マンションやアパートの管理・運営を不動産の管理会社に委託する方法です。

前述した大家業務をオーナーに代わり管理会社が行なってくれるため、時間や労力を減らして経営を行うことが可能です。

自主管理のメリット

自主管理のメリットについて解説します。

管理委託料がかからない

自主管理の最大のメリットは管理委託料がかからないことです。

ただし、賃貸経営に関する専門的な知識やノウハウがない方が行うと予期せぬ損害を出してしまい、結果的に高くついたという事態も考えられるので注意が必要です。

例えば、空室対策や修理対応などの実務において適切な対応ができず、長期空室による損失や、修理対応への不満によるクレームに対する二次対応といったことがあります。

賃貸管理に必要な知識が身に付く

自主管理を行うことで賃貸管理に必要な知識を短期間で身に付けることができます。

実際にさまざまな業務がある業務をすべて自身で行いながら経験と知識を得ていくため、身に付くスピードは早いです。

ただし、短期間で業務に必要な知識や経験が得られる代わりに、労力と精神的な負担がかかることを理解しておかなくてはなりません。 

自主管理のデメリット

自主管理はメリットもありますが、一般的にはデメリットの方が多いです。

ここでは、自主管理のデメリットについて解説します。

煩雑な業務を行う必要がある

自社管理は物件の管理・点検業務だけでなく、会計や入居者募集などのさまざまな業務もオーナーが行わなければいけません。

知識やノウハウがありスムーズに行えるのであればあまり負担にならない可能性もありますが、入居者からのクレームや設備の故障などのトラブル対応が発生することもあり、負担は非常に大きいです。

しかも、早急な対応を強いられる場面において現地に到着するまでに時間がかかり、対応範囲が広がってしまい、費用も膨らんでしまうということもあります。

自主管理は労力や時間を必要とし、場合によっては費用もかかることを理解しておいて下さい。

兼業オーナーは両立が難しい

兼業オーナーの方が本業と賃貸管理業を両立するのは容易ではありません。

管理業務に割く時間を捻出するのが難しいためです。

特に入居者に対して行う内覧や退去手続きなどは自身で決めることができないため、入居者と調整を行う必要があり、平日の昼間に行わなければならないことも少なくありません。

また、クレームや設備の故障が発生した場合には、トラブルに対処するために本業の仕事をストップして業者に連絡するなどの対応が必要となり、本業に支障をきたす可能性があることも理解しておきましょう。

入居者が不満を感じる可能性がある

自主管理をしている場合には、設備の不具合やクレームなどの初期対応が遅れてしまう可能性があります。

24時間365日トラブルに対応できるようにしておくことが難しいためです。

また、管理している物件が遠い場合には、物件に駆けつけて対応するまでにも時間がかかってしまいます。

緊急性の高くないものであれば初動が遅くなってしまっても大きな問題になりませんが、設備の故障などの緊急性の高い内容の場合、初動が遅れると入居者が不満に感じる可能性が高いです。

場合によっては家賃の減額や損害賠償を請求されることも珍しくありません。

不満が募ると退去につながるうえに口コミなどで悪い噂が広がってしまい、入居者を募集しても集まらないという事態になりかねません。

仮にそのような事態になってしまうと、管理委託料などが抑えられていたとしても空室の損失が発生し、安定した経営ができなくなってしまいます。

したがって、自主管理を行う場合は、入居者トラブルを迅速に対応して入居者にとって満足度の高いサービスを提供できるようにしておかなくてはいけません。

自身で入居者募集業務を不動産会社に依頼する必要がある

自主管理の場合は自身で入居者募集業務を不動産会社に依頼する必要があります。

しかも入居者募集業務を不動産会社に依頼する場合は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することが多いです。

その場合、複数の不動産会社を訪問し入居者募集を行なってくれるように自身で依頼する必要があります。

また、空室状況や申込情報をタイムリーに各業者へ告知しなければならず、申し込みの順番が重なった時など交通整理が遅れるとトラブルになってしまう可能性も高いです。

入居者募集業務の依頼を軽く考えている方は多いですが、各不動産会社に情報を伝える必要があり、意外と手間がかかることを覚えておきましょう。

委託管理のメリット

管理を委託する場合はのメリットについて解説します。

管理に手間と労力がかからない

煩雑な大家業務をすべて管理会社に任せられるため、自主管理と比べると手間と労力が格段にかかりません。

委託管理の場合にオーナーが対応することは、管理会社との打ち合わせや資金管理、管理会社から提案された内容に対する決断だけです。

それ以外の業務は管理会社が行なってくれるため、本業があって忙しい方であっても賃貸経営を行えます。

遠方にある賃貸用不動産も経営できる

管理会社に依頼することで遠方にあるアパートやマンションであっても経営できます。

何かあった際もオーナーは現場に行く必要がなく、管理会社が対応してくれるためです。

遠方にある物件を所有しても経営できるため、自主管理の場合と比べて物件の条件が広がり、より良い物件が見つかる可能性も高くなります。

トラブル対応を管理会社に任せられる

入居者トラブルの対応をすべて管理会社に任せられることも委託管理の大きなメリットです。

自主管理の場合は入居者トラブルが発生したら自身で対処する必要があるため、常に電話などで連絡が取れるようにしておく必要があります。

一方で、管理を委託すれば何らかのトラブルが生じても管理会社のコールセンターが対応してくれ、修理業者の手配などの対応を行なってくれるため、休みの日や深夜に電話がかかってくるような事態を避けることが可能です。

経験やノウハウを持った専門家のサポート受けられる

経験やノウハウを持った専門家である管理会社のサポートを受けられるのも大きなメリットです。

知識やノウハウがない賃貸経営が初めての方でも管理会社に任せることで適切な管理が行えます。

例えば、管理会社に管理を委託していれば、空室が埋まりやすいうえに、売却のタイミングを相談したりすることも可能です。

実績豊富な管理会社は適切なアドバイスをしてくれるため、精神的な負担が軽減されて経営がしやすくなります。

入居者募集を依頼する不動産会社の窓口になってくれる

管理会社に管理を委託する場合は、入居者募集を依頼するために不動産会社と連絡をとる必要がありません。

管理会社が各不動産業者へ紹介してくれ、窓口となってくれるためです。

しかも、入居者が決まったなどの情報共有もすべて任せることができます。

委託管理のデメリット

アパートやマンションの管理を管理会社に委託した場合は管理委託料がかかります。

管理委託料の相場は賃料帯によって異なる場合もありますので各管理会社へ問い合わせてみてください。

委託管理をおすすめしたい人

自身が該当しているのかどうか内容を確認してください。

精神的な負担を軽減したい人

煩雑な業務を任せられるだけなく、賃貸経営に関する悩みを相談でき、入居者にとってより満足度の高いサービスを提供することが可能です。

本業がある人

本業に時間が割かれ、アパートやマンションの管理業務に割く時間が確保できないためですが、緊急事態が発生しても対応できない可能性も高ければ、入居者が不満を感じてしまいます。

賃貸用不動産が遠方にある人

所有しているマンションやアパートが遠方にある人も委託管理をおすすめします。

管理のために賃貸用不動産に通うことが難しいためです。

また、仮に通えたとしても緊急時の対応が遅れる可能性があるうえに、あまりに交通費がかかってしまうと、委託管理したほうがコストパフォーマンスは良いということになります。

賃貸経営をこれから始める人

アパートやマンションを購入し、特にこれから賃貸経営を始める方は委託管理をおすすめします。

賃貸管理は業務が多く、初めて不動産を経営する方には難しいためです。

豊富な知識やノウハウを持った管理会社に任せてわからないことは相談できる委託管理は、賃貸経営をこれから始める人にとって最適なサービスだと言えるでしょう。

不動産管理を委託する際のポイント

不動産の管理を管理会社に委託する際は、管理会社の選び方や契約の種類を理解しておく必要があります。

ここでは、不動産管理を委託する際の2つのポイントについて解説するので管理委託を検討する際の参考にしてください。

管理委託契約の種類ごとの特徴を理解する

賃貸管理の委託契約には、大きくは以下の3つの種類があります。

例えば、アパートを一棟所有している場合には、一棟管理契約が適しています。

一方で、区分マンションなど1部屋のみ所有している場合には一部管理委託契約が適しているなど、所有している物件によって最適な委託契約は変わるので、所有している物件に合わせた契約を選ぶようにしましょう。

会社によって管理費用や業務範囲が異なる

管理会社によって管理費用や任せられる業務範囲が異なりますので、業務範囲を確認しておくことも必要です。

例えば、入居者募集業務などの賃貸仲介業を代理で実施するには、宅地建物取引業の免許を持った会社である必要があります。

会社によっては宅地建物取引業の免許を持っておらず、賃貸仲介業が行えず入居者募集業務ができないケースもあるため注意が必要です。

管理会社と委託契約を交わす際は、業務範囲や費用を確認するようにしましょう。

まとめ

アパートやマンションなどの管理方法には、自身で管理する「自主管理」と管理会社に任せる「委託管理」があります。

自主管理は管理委託料がかかりませんが、煩雑な業務をする必要があり、時間や労力がかかるうえに精神的な負担が大きいです。

一方で、委託管理は費用がかかるものの、多くの業務を管理会社に任せられるなどのメリットは多くおすすめです。

不動産の管理方法に悩んでいるなら、委託管理も検討してみてください。