賃料上昇の動向や値上げの交渉を行う際の注意点を徹底解説

昨今、不動産価格の上昇に伴い、賃貸住宅の賃料が上がる傾向が見られ、貸主と借主双方にとって関心が高まっています。

物価高騰に伴う生活費の増加や、建築材料の価格上昇などが影響し、賃料の改定が避けられない状況も増えていますが、値上げの交渉の進め方が分からないという方も多いでしょう。

ここでは、賃料改定の動向、交渉時の注意点や円滑に進めるための方法について詳しく解説します。

近年の賃料の値上げ動向

日本の賃貸市場では、特に都市部で賃料の引き上げが目立っています。

まずは、近年の賃料上昇の背景や傾向について確認しておきましょう。

都市部における賃料上昇の傾向

都市圏ではコロナ禍後、都心回帰の動きが広がり、単身向けからファミリー向け物件まで幅広いタイプで賃料が上昇しています。

特には分譲マンション等の住宅価格が高騰した影響で、購入ではなく賃貸の選択をするファミリー層が増えたこともあり、広めの間取りの物件の価格が上がり続けています。

その他、日用品や生活費の高騰、都市開発の影響もあり、都市圏全体で高めの賃料が根付いているのが現状です。

地方都市での賃料変動

地方都市でも賃料が引き上がる状況が進んでいます。

例として、熊本県に進出する半導体大手台湾企業（TSMC）の工場建設が進み、周辺地域での賃料が大きく上昇しています。

また、北海道の千歳市や宮崎県など、企業誘致が進む地域でも、雇用増加と共に賃貸物件への需要が増し、上昇が目立つ状況です。

こうした地域では、都市部とは異なる産業要因が背景となって、価格が上がりやすい傾向にあります。

今後の賃料の予測傾向

都市部における賃貸需要は、アフターコロナによる都心への回帰傾向が続く限り、引き続き賃料の上昇が予測されます。

単身向けや家族向けの物件ともに需要が高まり、増加傾向が続くでしょう。

また、物価高騰やインフレの影響で建築や運営コストも上昇しているため、賃料を引き上げる動きは続くと考えられます。

地方都市においても、企業の拠点が増えるエリアや観光需要が見込まれるエリアでは、賃料の上昇が進むと予測されています。

賃料値上げの背景

賃料の上昇には、さまざまな要因が関係しています。

ここでは、賃料が上昇する背景について解説していきます。

不動産価格の上昇

近年の不動産価格の高騰により、住宅購入が難しい層が増えたことで賃貸市場の需要が拡大していることを先に説明しましたが、その結果、強気の賃料設定をしても借手が決まるため、総じて賃料の上昇につながっています。

物価上昇による影響

物価の上昇が賃貸経営にも直接的な影響を及ぼしています。

エネルギー料金や修繕費が増加すると物件の維持管理コストも増え、収益の見直しをする必要が出てきます。

特にエネルギー費用の増加は、物件の維持管理や設備のメンテナンスにも反映されやすく、経営全体に負担がかかる原因となります。

建築資材の高騰

円安や世界情勢の変化によって、建築に必要な資材の価格が上がり続けています。

鉄鋼や木材といった主要資材が上昇しており、新築物件の建設費にも影響が顕著です。

そのため、建設コストの増加が既存の賃貸物件にも反映され、賃料が上がる傾向が続いています。

インバウンド需要の増加

インバウンド観光が復活し、観光地や主要都市で短期賃貸の需要が高まっています。

訪日観光客が多く訪れるエリアではホテルの供給が不足しているため、賃貸物件が短期間の滞在先として利用されることが増加しており、賃料上昇の一因となっています。

投資物件としての需要増加

円安が続くなか、日本の不動産は海外投資家にとって魅力的な投資先となっています。

特に東京や大阪のような都市部では、投資用の賃貸物件が注目されており、その影響で価格が上がり、賃料も引き上げられる傾向です。

このような投資需要の増加が賃料上昇を加速させる要因となっています。

賃料を値上げできる条件

賃料を引き上げる際には、法的に正当な理由が必要です。

収益向上を目的とするだけの改定は難しいため、どのような条件であれば賃料の引き上げが可能かを確認しておきましょう。

周辺の家賃相場が上昇している場合

近隣エリアの賃料相場が高騰している場合、貸主側は市場価格に合わせて賃料の見直しを行いやすくなります。

これは、地域の平均価格に準じることで、物件価値の維持や収益性の確保につながるためです。

ただし、周辺相場からかけ離れた大幅な引き上げは、入居者の負担を増大させ、反発や不満を招きやすくなるため、地域相場の動向や入居者の意見をよく考慮し、慎重に判断することが求められます。

固定資産税などの税負担の増加

不動産所有者が支払う固定資産税や都市計画税が増加する場合、賃料の再設定が認められやすくなります。

税負担が増えることで、貸主側の経営コストが増加するため、賃料見直しが必要となることがあります

不動産価値の変動

物件の市場評価が上がると、その評価に見合った賃料の引き上げが認められるケースが増えます。

特に物件のリフォームや設備改良により価値が上がった場合には、賃料再設定が正当化されることが多いです。

経済事情の変動

経済の変動、とくにインフレによる物価の上昇が進むと、賃料の引き上げが正当化されやすくなります。

維持管理費や修繕費の増加が経営負担となるため、貸主側が賃料の再設定を図るケースが増えるでしょう。

家賃の値上げができないケース

賃料の改定には、法的根拠が求められ、合理的な理由がない場合は認められません。

特に周辺相場を大きく上回る改定や契約に反する値上げは、不当と見なされる可能性が高く、慎重な対応が必要です。

家賃収入を増やすためだけの値上げ

賃貸料金を引き上げる際、収益の向上だけを目的とした改定は一般的に認められません。

入居者に対する料金変更には、客観的で妥当な理由が求められ、周辺の家賃相場の上昇や固定資産税の負担増などの具体的な根拠がなければ、法的に問題視される可能性が高いです。

また、理由が不十分な場合、入居者の不満が生じやすく、トラブルにつながるリスクもあるため、慎重に検討することが重要です。

周辺相場を大幅に上回る値上げ

周辺の物件と比較して大幅に高い賃料を設定することは、入居者にとって不当な負担とみなされる可能性が高く、法的にも正当化が難しい場合があります。

このような料金設定は入居者との信頼関係を損ねるだけでなく、トラブルや契約違反と見なされるリスクも伴います。

そのため、賃料の改定を行う際は、地域の市場相場を十分に調査し、地域の状況に見合った適正な賃料設定を心がけることが大切です。

契約書の内容に反する値上げ

賃貸契約書に「特定期間中は賃料を変更しない」などの条項が含まれている場合、その期間内に料金を引き上げることは契約違反とみなされる可能性があります。

特に、「契約期間中は賃料を据え置く」と明記されている場合、その期間の改定は許可されません。

貸主と借主の間で取り決めた条件に従い、信頼関係を保つことが重要です。

賃料値上げを行うプロセス

賃料の再設定を行う際には、適切な手順を踏むことが大切です。

以下は、賃料の調整を円滑に進めるための基本ステップです。

周辺相場の調査をする

賃料改定を検討する際には、まず周辺エリアの賃貸相場を調査し、現在の設定が妥当かを確認します。

地域相場の最新データを、不動産管理会社などを通して集め、エリアの物件と比較しながら賃料の見直しを行うと、入居者にとっても説得力のある説明が可能になります。

賃料値上げのタイミングを検討する

賃料を改定するタイミングは非常に重要です。

借主が新たな賃料に適応しやすいよう、契約更新の数ヶ月前には通知を行うのが理想的です。

通知が遅すぎると借主にとって負担が増す場合もあるため、計画的に進めましょう。

賃料の値上げ理由を文書化する

賃料引き上げの根拠を文書化しておくことで、入居者に対して合理的な説明が可能となります。

特に、周辺エリアの相場や維持費の増加に関する具体的な数値を含めることで、賃料の見直しが必要な背景を明確に示し、入居者が納得しやすくなります。

家賃値上げの請求を通知する

賃料引き上げを正式に通知する場合には、内容証明郵便や管理会社を通じて正式な通知を送ることをお勧めします。

通知書には、改定額や改定理由、実施時期、問い合わせ先を明記し、入居者が理解しやすいよう配慮します。

また、通知の控えを保存し、今後の証拠としても活用できるようにしておきましょう。

入居者との交渉を行う

通知後に入居者から質問や異議がある場合には、個別に話し合いの場を設けて対応することが望ましいです。

借主の立場を理解し、誠実な説明を行うことで、交渉がスムーズに進むことが期待されます。

管理会社と連携して資料を提示するなど、借主の理解を得る工夫も役立つでしょう。

入居者との交渉が成立した場合は、その内容を記載した合意書を作成し、将来のトラブルを防ぐために双方で保管します。

合意書を残すことで、賃料変更に関する証拠として活用でき、後々の紛争予防にもつながります。

値上げ交渉を行う際の注意点

賃料改定の交渉を行う際は、入居者との信頼関係を保ちながら進めることが大切です。

法的根拠に基づき、借主が納得しやすい形で説明することが必要です。

法的根拠に基づいた交渉

賃料の改定には、賃借人を守るための「借地借家法」などの法律が関連しています。

法的な根拠をもとに改定の必要性を説明し、データや市場調査の結果を交えて伝えることで、入居者が料金見直しの背景を理解しやすくなり、スムーズな交渉が可能となります。

管理会社との連携

不動産管理会社と協力することで、経験豊かな専門家が交渉に参加し、トラブルを回避しやすくなります。

管理会社は地域の賃料動向や適正価格に関する知識が豊富なため、入居者とのやり取りを円滑にし、貸主の負担を減らしながら改定を進められるでしょう。

過度な値上げはNG

周辺の相場を大きく上回る賃料引き上げは、入居者にとって過度な負担となり、反発を招くリスクがあります。

こうした無理な改定は退去の原因となり、空室が増えることで貸主側の収益に悪影響を及ぼす可能性もあるため、適正な範囲での見直しを心がけることが大切です。

入居者の納得を得るための工夫

賃料改定の交渉において、入居者が納得しやすい工夫を取り入れることも効果的です。

共用スペースの改善やセキュリティ設備の充実など、入居者にとってのメリットを提示することで、料金引き上げに理解を示してもらいやすくなります。

また、地域の相場や維持費の増加といった背景についても丁寧に説明し、納得のいく理由を提供することで理解を得やすくなります。

早期に決着させ法定更新は避ける

賃料改定の交渉は長引かせず、早めに合意に至ることが重要です。

交渉が長期化すると契約更新時期に達し、法定更新が適用される可能性が高まります。

法定更新になると契約が自動延長され、賃料改定が難しくなることもあるため、貸主にとって不利な状況を回避するためにも、早期の決着を目指したほうが良いでしょう。

まとめ

賃料の引き上げは、オーナーにとって収益の安定維持に不可欠な手段ですが、借主にとっては生活負担が増えるため、慎重な対応が求められます。

法的根拠と客観的な理由を示し、入居者との信頼関係を損なわずに調整を進めることで、トラブルを防ぎ、双方が納得できる結果を得ることができます。

また、賃料引き上げに向けた準備として、相場の把握や引き上げ理由の明確化、入居者との対話を大切にし、管理会社や専門家のサポートを受けると、円滑に調整が進められるでしょう。