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不動産オーナーさま向けコラム

空室対策に!入居者ターゲット別お勧めリフォーム

2022.01.05

空室対策は3つの視点で考える必要があります。それはインターネット掲載の見直しなどの「募集方法」、家賃の見直しなどの「募集条件」、リフォームなどの「付加価値のアップ」です。検討する順番も上記のとおりで、募集方法も募集条件も問題ないようならリフォームを検討するべきでしょう。そこで入居者ターゲット別のお勧めリフォームを紹介します。

値下げだけに頼るのは危険

実は空室対策には特効薬があります。それは家賃の値下げ。相場8万円のところを6万円にすれば、ほとんどの場合すぐに空室は埋まるでしょう。しかし、これは応急処置にすぎません。空室になるたびに値下げをしていたら、収益がどんどん少なくなっていくと同時に物件の劣化が進み、入居者の質も下がっていきます。まさに負のスパイラル。また、1棟所有のオーナー様の場合は、値下げをしたことが他の入居者に知られてしまえば、全部屋から値下げを迫られることもあり得るでしょう。そのため、現状の家賃が明らかに相場よりも高くない限り、値下げは避けるのが無難です。

築古物件は解体するかリフォームするかを考える

「募集図面(写真、アピールポイント)の見直しや不動産ポータルサイトなどで募集はしっかり行っている」「家賃なども相場に合わせていて募集条件も悪くない」。それでも空室が埋まらないのならリフォームを検討しましょう。ただし、築年数があまりに経っている物件は要注意です。「あと、5~6年で解体する予定」ということなら、わざわざお金をかけずに家賃の値下げやフリーレントなどで空室を埋めたほうが効率的でしょう。一方で「あと20年は運営を続ける」ということでしたら、長期間物件の魅力がアップするリフォームを検討する必要があります。

老若男女問わず入居者が当然に求めるリフォーム箇所

いくらお金をかけてリフォームをしても、入居者ターゲットのニーズに合っていなければ意味がありません。特に次のような部分のリフォームは、すぐにでも着手しなければ競合物件に見劣りしてしまい、入退去に影響する可能性があります。

 

1.電気コンロ

料理をあまりしない人でも、加熱に時間がかかる電気コンロは嫌がります。

 

2.3点式ユニットバス

バス、トイレ、洗面台が一体型の3点式ユニットバスは、「体を洗うスペースがない」「トイレ周りが濡れる」といったことから嫌がられます。

 

3.外壁・外観

賃貸物件は第一印象が大事。外壁塗装の塗り直しは、予算の都合などから後回しにされがちですが、入居者募集だけでなく入居中の人の満足度アップにも貢献します。また、建物を長持ちさせるためにも積極的に検討してみましょう。どうしても予算がない場合は、「高圧洗浄機で清掃する」「エントランスに間接照明を設置する」「敷地内に花壇(プランター含む)を設ける」といった方法も空室対策として有効です。

入居者ターゲットを絞り込む

上記は周辺の競合物件と同じ土俵に立つためのリフォームといえます。そのうえで選ばれる物件になるには、入居者ターゲットに合わせたリフォームも必要になるでしょう。

 

おもな入居者ターゲットには、「大学生」「男性単身者」「女性単身者」「高齢者」「ファミリー」などがあります。入居者ターゲットを絞り込む際は、周辺環境とこれらのターゲットとの相性を考えていきます。

 

大学生がターゲットとなり得る物件

徒歩圏内だけでなく公共交通機関も利用することも考慮して30分以内の場所に大学がある。そのうえで徒歩圏内にコンビニがあるワンルームまたは1Kの物件など。

 

男性単身者がターゲットとなり得る物件

電車通勤者をターゲットとするなら最寄駅から徒歩10分以内。車通勤者をターゲットとするなら近くに大規模な工場などたくさんの人が働く場所があって駐車場付き。そのうえで徒歩圏内にコンビニがある物件など。

 

女性単身者がターゲットとなり得る物件

最寄駅からの道に大きな公園など人目のつかない場所や街灯がない場所がない。また、周辺に飲食店や風俗店が多いなど治安が悪そうに見えるエリアもない物件など。

 

高齢者がターゲットとなり得る物件

病院や高齢者が好む食材を揃えたスーパーが徒歩圏内にある。そのうえで周辺の交通量が少なめで安全な住環境の物件など。

 

ファミリーがターゲットとなり得る物件

徒歩圏内に小中学校などの教育施設、病院、公園などの公共施設が揃っている。さらに生活道路沿いに大型商業施設がある。そのうえで間取りが2DK以上の物件など。

入居者ターゲット別お勧めリフォーム

入居者ターゲットが絞り込めたら、それぞれに合ったリフォームを検討しましょう。お勧めは以下のようなリフォームです。

 

「大学生」

・高速インターネット使い放題(Wi-Fi)

・宅配ボックス

 

「男性単身者」

・高速インターネット使い放題(Wi-Fi)

・宅配ボックス

・24時間利用可能ゴミ置き場

・温水洗浄便座

 

「女性単身者」

・テレビモニター付きインターホン

・防犯カメラ

・エントランスのオートロック

・独立洗面化粧台

・室内物干し

・ウォークインクローゼット

 

「高齢者」

・バリアフリー化

・玄関、トイレ、浴室などの手すり

・AI利用などによる見守りサービス

(一定時間、室内の人感センサーが反応しないと管理会社へ連絡が行くなどのサービス)

 

「ファミリー」

・浴室の追い炊き機能

・食器洗い乾燥機

・3口コンロ

・エントランスのオートロック

・テレワークをするスペース

まずは管理会社と相談してみましょう

空室がなかなか埋まらないと、多くの管理会社はリフォームの提案をしてきます。このときオーナー様の中には、「儲けたいからそういうことを言うんでしょ?」と感じるケースもあるようです。しかし、オーナー様と管理会社は、あくまでWin-Winの関係です。オーナー様に損をさせたら、その後長いお付き合いはできないでしょう。ですから、一度は話を聞いていただきたいと思います。

この記事を書いた人

DAINICHI 編集部 不動産チーム

DAINICHI 編集部 不動産チームは社内外の有識者により構成されています。不動産の投資、管理、運用、リノベーション、売却、有効活用などの方法について、様々な視点から不動産に関する有益な情報をお伝えします。

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