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不動産オーナーさま向けコラム

アパート・マンションを差別化するためのリノベーションとは?成功するためのポイントを解説

2022.05.15

経営しているアパートの経年劣化による空室の増加で、悩んでいる大家さんは少なくありません。

 

そういった空室に悩んでいる大家さんにおすすめの空室対策がリノベーションです。

 

リノベーションすることで、他の物件との差別化が可能なため、空室を無くすことが期待できます。

 

とはいえ、リノベーションするには多額の費用がかかるため、実際に行うかはよく検討しなければいけません。

 

そのため、本記事ではリノベーションの費用相場や注意点、理解しておくべきポイントについて解説していきます。

 

アパート・マンションのリノベーションを検討している大家さんは、本記事を参考にしてみてください。

 

アパート・マンションのリノベーションとは?

リノベーションとは、大規模な工事や新しい設備の導入を行うことで、住居の性能を新築の状態よりも向上させ、価値を高めることです。

 

例えば、間取りの変更による部屋数の増加や、対面キッチンの導入などがリノベーションに該当します。

 

ちなみに、リノベーションと勘違いされやすい言葉に「リフォーム」がありますが、全く違うものです。

 

リフォームは老朽化した建物を修復するといった、マイナスの部分を元に戻すことを指し、外壁の塗り替えや壁紙の張り替えなどが挙げられます。

 

一般的にリノベーションのほうが、工事の規模が大きくなる傾向があります。

アパート・マンションをリノベーションするメリット

リノベーションをすることで、老朽化していた建物が新築の時よりも良い状態になるため、有効な空室対策になります。


しかし、リノベーションには多額の費用がかかるので、どのようなメリットがあるのかをよく理解したうえで、必要があるのかを慎重に判断することが重要です。


ここでは、アパート・マンションをリノベーションするメリットを3つ紹介していくので、リノベーションを検討する際の参考にしてください。

空室対策になる

リノベーションする最大のメリットは、空室対策になることです。


建築当初は満室だった物件も、老朽化によって部屋や設備が古くなってくると、入居者が集まりにくくなります。


特に、築年数が経過しておらず新しい設備が導入されている競合物件が近くにある場合には、空室ができる可能性が非常に高いです。


こういった空室に悩んでいる物件でも、適切なリノベーションを行うことで、競合物件との差別化が図れ、入居希望者が集めやすくなります。


したがって、経年劣化が原因で空室に悩んでいる場合は、リノベーションを検討するようにしましょう。

 

ただし、入居のニーズが掴めていないリノベーションをしてしまうと、入居者が住みにくいと感じてしまい、空室対策としてのリノベーションの効果が半減してしまうので注意するようにしてください。


賃料アップが期待できる


リノベーションして間取りや設備を新しくすることで、賃料アップが期待できます。


特に、最近は価格よりもデザインや設備で物件を判断する人が増えているため、使い勝手の良い物件にすることに注力すると良いでしょう。


例えば、風呂・トイレ・洗面台が一緒になっている「3点ユニットバス」や「和室」の物件は入居者が集まりにくいため、「シャワーブースや風呂・トイレ別」や「洋室・フローリング」にリノベーションするようにします。

 

ただし、学生が多いエリアなど、地域によっては「使い勝手よりも家賃の安さを重視する」方が多いこともありますので、所有している物件があるエリアにどういったニーズがあるのかの分析が重要です。 



相続税対策になる

所有している物件をリノベーションすることで、相続税対策になるケースもあります。


例えば、物件以外の相続財産に現金がある場合です。


リノベーションにより増改築すると、固定資産税評価額が上昇しますが、リノベーションに掛かった現金分が全て加算されるわけではないため、相続税対策になります。


では、固定資産税評価額の加算としてはどれくらいになるのでしょうか?


近隣の似たような構造と築年数の建物の評価額を参考にして、加算分を評価しますが、同様の建物がないケースも多いため、そうした場合は、以下の計算式によって、増改築部分を評価する決まりです。


(リノベーション費 – 償却費相当額) × 70% × (1 – 借家権割合30% × 賃貸割合)

出典: 増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価|国税庁


上記のように、リノベーションにかかった費用は、70%に減らされたうえに、賃貸割合に応じた借地権割合の相当額が控除されます。


したがって、リノベーションを行うことで、相続税対策が可能です。

 

アパート・マンションのリノベーションの事例

アパート・マンションでよく実施されるリノベーション事例は以下のような内容です。

 

・ 和室をクローゼットがあるフローリングの洋室にする

・ 3点ユニットバスをすべて独立型に変更する

・ キッチン・ダイニング・リビングを同じ部屋にする

・ キッチンをシステムキッチンに変更する

・ 間取りを変更する(2DKを1LDKに変更するなど)

 

上記のように、水回り設備や間取りの変更、収納スペースの新設などのリノベーションを実施されることが多いです。

アパート・マンションのリノベーション費用の相場

リノベーション内容や建物の構造によって、費用は変わってきます。

 

例えば、1棟丸ごとリノベーションするのと、一部屋をリノベーションするのでは、費用が大きく変わるのは当然です。

 

このため、ここではリノベーションの内容ごとにかかる費用の相場について、詳しく解説していきます。

水回りをリノベーションする際にかかる費用相場

 



水回りにかかるリノベーション費用の相場は以下の表をご覧ください。


リノベーション内容費用
システムキッチン交換 30~100万円程度
ミニキッチン交換 15~50万円程度
ユニットバスへ交換 45~60万円程度
3点ユニットバス交換 50~65万円程度
3点ユニットバスを分離する 120~180万円程度
洗面化粧台交換 10~30万円程度
和式トイレから洋式トイレへ 30~50万円程度


上記のリノベーションの中でも、「3点ユニットバス」を分離するリノベーションがおすすめです。


費用が高額ですが費用対効果が高いため、ぜひ検討してみてください。

 

アパート・マンションの内装をリノベーションする際の費用相場

内装をリノベーションする際の費用の相場は以下の表をご覧ください。

 

リノベーション内容費用
壁紙張り替え 4~8万円程度(1部屋)
フローリング張り替え 10~20万円程度(6~8帖)
和室から洋室に変更する 10~30万円程度
押し入れをクローゼットに変更する 20~30万円程度
間仕切り壁撤去・補修 5~10万円程度

 

ただし、部屋の広さによって費用は異なるので、注意が必要です。

アパート・マンションの外装リフォームにかかる費用相場

 

外装をリノベーションする際の費用の相場は以下の表をご覧ください。

 

リノベーション内容費用
外装塗装(2階建アパート・10戸の場合) 120~250万円程度
外装塗装(3階建アパート・20戸の場合) 200~400万円程度
玄関ドア交換 25~40万円程度

 

外壁塗装をするには、多額の費用がかかることを覚えておきましょう。

一部屋まるごとリノベーションする際の費用相場

一部屋まるごとリノベーションする際の費用相場は、140〜400万円程度です。

 

仮に、10戸あるアパートの部屋をすべてリノベーションすると、1,400〜4,000万円程度の費用が必要という計算になります。

 

ただし、リノベーションする内容によっても費用は異なるため、具体的な費用を把握するには、リフォーム会社などに見積もりを依頼するようにしてください。

1棟まるごとリノベーションする際の費用相場

1棟まるごとリノベーションする際の費用相場は、アパートの場合では1,500〜4,500万円程度であり、マンションの場合では2,500万円~5,000万円程度です。

 

内訳は、部屋数分の内装をリノベーションする費用と、外壁塗装の費用です。

 

このように、アパートを一棟まるごとリノベーションするには、多額の費用がかかることを覚えておきましょう。

アパート・マンションをリノベーションするポイント

ポイントを押さえていないと、リノベーションする際に、その効果を最大限引き出すことができません。

 

高額な費用だけが掛かり、効果がなかったという事態も考えられます。

 

そういった事態を避けるためにも、ポイントは押さえておくようにしましょう。

ターゲットを明確にしてニーズを掴む

 

ターゲットにしている入居者層を調査・分析し、ニーズを掴むことが重要です。

 

リノベーションは競合物件との差別化を目的に行うため、ニーズが掴めてないと効果がありません。

 

例えば、女性層をターゲットにしているなら、デザイン性の高い部屋にリノベーションしたり、オートロック、防犯カメラなどの設備を導入してセキュリティを向上させることで、競合物件との差別化を図りましょう。

 

リノベーション費用の回収時期をシミュレーションする

リノベーションには多額の費用がかかるため、回収時期をシミュレーションしておくことが重要になります。

 

多額の費用をかけてリノベーションしたとしても、費用の回収に長い期間がかかってしまうなら、リノベーションする意味がなくなってしまうためです。

 

上記のような失敗をしないためにも、シミュレーションを行って、費用対効果をしっかりと検討してからリノベーションするようにしましょう。

リノベーション後の部屋を明確にイメージする

リノベーション後の部屋を明確にイメージすることも重要になります。

 

自由度の高い工事ができるため、部屋をどのようにしたいのかを明確にイメージしておかないと、想像と全く違う部屋になってしまう恐れがあるためです。

 

とはいえ、自分だけで効果的なリノベーションを判断するのは難しいため、管理会社やリフォーム会社への相談をおすすめします。

 

管理会社やリフォーム会社などは物件のリノベーションを数多く経験しており、豊富なノウハウを持っているので、適切なアドバイスを貰うことが可能です。

アパート・マンションをリノベーションする際の注意点

リノベーションには、多くのメリットがあります。

 

しかしながら注意点も少なくなく、知っておかなければ、予想している効果が得られないかもしれません。

 

ここでは、リノベーションする際の注意点について紹介していくので、押さえておくようにしましょう。

リノベーション費用が減価償却費の対象とみなされれば一度に経費計上することができない

物件の価値を高める目的でリノベーションを行った場合、リノベーション費用は「資本的支出」とみなされます。

 

資本的支出とは、減価償却の対象資産を修理・改築するために支出した金額のうち、耐久性の増加や資産価値の向上になる工事にかかった支出のことです。

 

リノベーション費用が資本的支出とみなされると、減価償却が認められるため、リノベーション費用を一度に経費に計上することができません。

 

したがって、建物の耐用年数に応じてリノベーション費用が按分されて減価償却することになります。

 

ちなみに、リノベーションを行った際の耐用年数に関しては、新築と同じ耐用年数です。

 

例えば、木造アパートの場合は、耐用年数が残り10年だったとしても、リノベーションすることで、新築の木造住宅と同じ、耐用年数22年が適用されます。

入居者がいる場合は承諾を取り工事期間中の部屋を用意する必要がある

入居者がいる状態でリノベーションを行う場合には、入居者の承諾を得たうえで、他の部屋を用意するかホテルなどを用意する必要があります。

 

しかも、用意した部屋の家賃やホテルの費用などは、オーナーが負担する必要があるため注意が必要です。

 

入居者がいる状態でリノベーションを行う際は、リノベーション費用以外の経費がかかることを覚えておくようにしましょう。

 

なお、家賃は通常通り受け取ることができます。

まとめ


経営しているアパート・マンションが経年劣化により空室が増えきた場合、リノベーションが有効です。
 
リノベーションを行うことで、空室対策や家賃収入がアップできる可能性があるなどのメリットがあります。
 
ただし、内容によっては多額の費用がかかり、後悔する可能性もあるため、注意点や理解しておくべきポイントを把握しておくことが重要です。
 
そのため、本記事では、リノベーションの費用相場や注意点、理解しておくべきポイントについて解説してきました。
 
リノベーションを検討している方は、本記事を参考にしてみてください。

この記事を書いた人

DAINICHI 編集部 不動産チーム

DAINICHI 編集部 不動産チームは社内外の有識者により構成されています。不動産の投資、管理、運用、リノベーション、売却、有効活用などの方法について、様々な視点から不動産に関する有益な情報をお伝えします。

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