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不動産オーナーさま向けコラム

賃貸経営で起こり得るトラブル例!それぞれの対処の仕方とは?

2022.04.18

賃貸経営をしていると、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。


トラブルが発生してしまい「適切な対処法がわからない」や、「そもそもトラブルを発生させないためのポイントを知っておきたい」などの疑問を抱える方も少なくありません。


このため、本記事では上記のような疑問を解決すべく、賃貸経営で起こり得るトラブルの事例や対処法について解説していきます。

 

賃貸経営のトラブルについて不安を感じている方は、本記事を参考にしてみてください。

賃貸経営でよくあるトラブル


賃貸経営でよくあるトラブルと対処法を、以下の表にまとめました。



トラブル事例対処法
入居者が申込時に虚偽申告をした 家賃滞納などの重大な問題がない限り対処できない
家賃を滞納されている 話し合いを行い最終的には法的措置を検討する
ゴミ出しや騒音など入居者間で揉め事が発生 事実確認を行い当事者に注意をする
原状回復費用を拒否される 話し合いを行い最終的には法的措置を検討する
空室の状態が続く 家賃を下げるなど募集条件を見直す・管理会社を変更する
管理会社が不真面目 話し合いを行い最終的には管理会社を変更する
設備が故障している 原因を確認して迅速に修繕する(入居者の過失が原因の場合は入居者に費用を請求する)

 

上記の表で触れたトラブルと対処法について、詳しく解説していきます。


入居者が入居審査時に虚偽申告をした



賃貸経営でよくあるトラブルの一つに、入居者が入居審査の際に虚偽の申告をしたり、書類に虚偽の内容を記載していたことによるトラブルがあります。

 

入居者の方と直接話した際に発覚するケースが多く、「虚偽の申告があったので賃貸借契約を解除したい」と考える大家の方も少なくありません。

 

虚偽の申告をしたということは、「収入」や「勤務先」など、何かしらの原因で入居時の審査に不安があった可能性が高く、家賃滞納や入居者とのトラブルが発生する可能性が高いためです。

 

また、そもそも虚偽の申告をする方は、誠実に対応してくれる可能性が低く、トラブルの際の事実確認でも嘘を言う可能性もあるため、信用出来ないからということもあるでしょう。

 

しかし、一度賃貸借契約をしてしまうと、虚偽の申告があったとしても、契約を解除するのは簡単ではありません。

 

ただし、「賃貸借契約に虚偽申告があった際は契約を解除する」など、解除項目が賃貸借契約書に記載してある場合は、解除することが出来ます。

家賃を滞納されている

家賃の滞納は、賃貸経営において頻繁に起きるトラブルです。

 

「家賃を滞納されたら、すぐに賃貸借契約を解除して追い出せば良い」と考える方も少なくありませんが、賃貸借契約を解除するのはそう簡単ではありません。

 

1〜2ヶ月程度の家賃滞納では「入居者との信頼関係が破壊された」とは判断されないケースが多いためです。

 

適切な手順で対応しないと、入居者と大きなトラブルに発展する可能性があります。

 

なお、家賃を滞納している方に法的措置を行う際は、以下の手順が必要です。

 
1. 口頭や手紙で支払いを催促する
2. 連帯保証人に連絡
3. 督促状の送付
4. 内容証明郵便の送付
5. 法的措置
 
上記の手順を経て初めて法的措置を行えるため、家賃滞納が発生した際はすぐに退去するように求めるのではなく、手順を把握したうえで手続きを進めていくようにしてください。
 

ゴミ出しや騒音など入居者間で揉める

賃貸経営をしていると、ゴミ出しや騒音トラブルなど、入居者間で揉めるトラブルも少なくありません。

 

過去には殺人事件にまで発展した事例もあるため、放置しておくのは危険です。

 

仮に物件で事件が起きれば、事の次第によっては物件の価値が大きく下がってしまいます。

 

入居者の方から「騒音」や「ゴミ出しルールを守っていない」など、入居者間トラブルに関するクレームが入った際は、迅速な対応を心掛けるようにしてください。

 

具体的な対応としては、直接関係者に聞き取りを行うなどして、事実確認を行うことが必要です。

 

特に、「騒音トラブル」に関しては、人によって音の感じ方が大きく違うため、騒音計で音量を測定したり、防犯カメラで録音するなど具体的な証拠を集める必要があります。

 

また、掲示板やポストに手紙を入れるなどして、騒音トラブルやゴミ出しルール違反のトラブルが発生していることを周知しましょう。

 

それでも解決されない場合は、直接関係者と話し合いを行います。

 

最後の手段として契約解除の手続きもありますが、騒音のレベルが一定以上でないと退去要求は出来ても、強制退去を求めることは出来ません。

 

もちろん、ゴミ出しルール違反も同様です。

 

とはいえ、あまりに悪質なケースでは解除できる可能性もあるため、具体的に契約が解除可能なのかついては、弁護士に相談してみることをおすすめします。

原状回復費用の支払いを拒否される

入居者が退去した際に「お金がない」などの理由で、原状回復費用を支払ってくれないトラブルも珍しくありません。

 

敷金があるケースでは敷金から原状回復費用を差し引くため、敷金を超える原状回復費用がかからない限り問題はないのですが、問題は敷金がないケースです。

 

敷金がないケースでは、原状回復費用を退去者に実費負担してもらうよう退去者に請求するのですが、最初から支払う気のない退去者もいます。

 

上記のようなトラブルを避けたい方は、入居時の敷金をしっかりと設定しておくようにしてください。

 

なお、部屋が傷んだ理由が「通常使用」や「経年劣化」の場合には、貸主側が原状回復費用を負担する必要があります。

 

借主側が負担するべき具体的な理由については、国土交通省のガイドラインによって定められていますので、気になる方は確認するようにしましょう。

空室の状態が続く

賃貸経営において大きな問題になり得るのが、空室の状態が続くケースです。

 

空室が続くと家賃収入がなくなってしまい、最悪のケースではローンの返済に資金の持出しが発生してしまいます。

 

そのため、早急に原因を突き止めて解決しなければなりません。

 

なかなか空室が埋まらない理由には、主に以下の5つの理由が考えられます。

対処法と含めて確認しておくようにしてください。

 
・ 家賃が相場より高い:家賃を相場まで下げる
・ 条件が見劣りしている:募集条件の見直しやフリーレントを検討する
・ 管理会社の営業力が低い:管理会社を変更する
・ 立地が悪い:売却を検討する
・ 設備が古い:新しい設備に入れ替える

管理会社が不真面目

管理会社が不真面目で、物件の清掃が行き届いていないばかりか、入居者募集にも力を入れていないケースです。

 

当然、清掃ができていないと内見者の悪印象や入居者や不満が募り、退去率が上がり入居率は下がります。

 

しかも、入居者募集にも力を入れてくれないとなると、埋まるはずの空室も埋まりません。

 

このようなトラブルを防ぐためには、管理会社に任せきりにするのではなく、物件がきちんと管理がされているのかなど、自身の目で確認することが重要です。

 

そして、仮に管理が適切に行われていない場合には、管理会社に改善を依頼してください。

 

それでも改善されなかった場合には、管理会社を変更するようにしましょう。

設備が故障している

入居者の方から「自室の設備が故障した」と連絡があり、修理費の負担について揉めるトラブルもあります。

 

基本的に、入居者の使い方が原因の故障以外は、設備を修繕する責任は貸主にあるため、貸主が修繕費を負担しなくてはいけません。

 

このため、設備故障が発生した際は、その原因の調査と修繕の手配を迅速に行うことが重要です。

 

なお、仮に入居者の使い方に問題があった場合は、入居者の負担となりますが、入居者の使い方に問題があったことを明示する必要があります。

トラブルを防ぐためのポイント

賃貸経営で起こり得るトラブルを防ぐためには、押さえておくべきポイントがあります。

 

ポイントを押さえておくことで、トラブルの発生リスクを軽減できるため、知っておくようにしましょう。

信頼できる管理会社に任せる

信頼できる管理会社に任せることで、賃貸経営に伴う多数のリスクを抑えることが可能です。

 

例えば、設備故障が発生した際の入居者の対応や入居者募集など、賃貸経営におけるさまざまな業務を適切に行なってくれます。

 

しかし、いい加減な業者に管理を任せてしまうと、入居者に対する対応が悪く、退去する方が増えてしまうといった事態に陥りかねません。

 

では、どのようにして信頼できる管理会社を見つければ良いのでしょうか?

 

それは以下の3つのポイントを確認することです。

 
・ 管理会社の実績は豊富なのか
・ 担当者のレスポンスが迅速なのか
・ 物件の地域のことを熟知しているか・密着しているか
 
上記に当てはまる会社は、社会的立場や地域での信用を重視しているため、適切な対応をしてくれる可能性が高いです。


管理会社にすべて任せない

信頼できる管理会社だからと、すべての運用を任せてしまうと、トラブルの原因になりかねません。

 

例えば、信頼できる管理会社に管理を任せていたとしても、下請けの清掃業者が掃除を怠っているケースです。

 

そうなってしまうと、共用部が汚れてしまい、それが原因で退去者が出てしまう可能性があります。

 

物件所有者として「適切な管理が行われているのか」や、「不動産市場がどんな状況なのか」などの情報収集は行うようにしてください。

トラブルが発生した際に迅速に対応する

入居者トラブルなどのトラブルが発生した際は、迅速に対応することが重要になります。

 

トラブルは時間が経過するほどに事態が悪化するケースが多いためです。

 

例えば、ゴミ出しに関するトラブルが発生した場合、原因を突き止めることも重要ですが、何よりも問題が発生していることをすぐに周知することが重要になります。

 

対応が遅くなると、クレームを入れた入居者の方が不満を募らせてしまう可能性があり、より大きなトラブルに発展しかねません。

 

トラブルが発生した際は、迅速に対応するようにしましょう。

相談できる専門家を見つけておく

相談できる専門家を見つけておくことで、発生したトラブルに対して適切な対応をとることが可能です。

 

例えば、管理会社が対応できない法的なトラブルが発生した際には、法律の専門家である弁護士に相談することで解決できます。

 

いざという時のために、さまざまな分野の専門家を探しておくようにしましょう。

入居者の審査をしっかりと行う

入居者トラブルを防ぐために最も有効なのは、入居時の審査を慎重に行うことです。

 

せっかくの入居希望者を断るのはもったいないと感じる方もいると思いますが、トラブルが起きてしまうと賃貸経営自体が傾きかねません。

 

例えば、家賃滞納の危険性が高い方を入居させてしまい家賃滞納されてしまうと、収入が減少してしまいます。

 

安定した賃貸経営を行うためにも、トラブルの原因になる入居者を入居させないことが重要です。

 

勤務先を確認するなどして、虚偽の申告がないかまで確認するようにしましょう。

トラブルを回避するために知っておくべきこと(2020年4月に民法が改正)


2020年4月の民法改正によって、賃貸借契約に関する以下の内容などが変更されました。

 

・ 連帯保証人の責任の範囲は賃貸借契約書に明記した極度額に限定される

・ 設備の一部が故障などにより使用できない場合は賃料の減額を請求できる

・ 借主の原状回復義務の範囲の明確化

・ 貸主と借主の間の修繕義務の範囲についての明確化

・ 敷金に関するルールの明確化


出典:賃貸借契約に関する民法のルールが変わります:法務省

 
上記のように、原状回復や敷金など、ルールが明確化されていないことでトラブルになっていたものが明確化されたことで、トラブルに発展する可能性が軽減されました。
 
しかし、連帯保証人の責任範囲が限定的になるなど、貸主にとってはマイナスになる要素も含まれるため、よく理解しておかなくてはいけません。
 
改正された民法の内容をよく理解したうえで、賃貸経営に役立てるようにしてください。


まとめ

賃貸経営を行ううえで、さまざまなトラブルに悩む方が少なくありません。


このため、よくあるトラブルとその対処法について理解しておくことが重要です。

理解しておくことで、トラブルが発生した際に適切な対処をとることができ、そのことが安定した賃貸経営へと繋がります。


そのため、本記事では、賃貸経営で起こるトラブル事例と対処法、トラブルを防ぐためのポイントについて解説してきました。


賃貸経営を始めようと検討している方や賃貸経営のトラブルで悩んでいる方は、この記事を参考にしてみてください。

この記事を書いた人

DAINICHI 編集部 不動産チーム

DAINICHI 編集部 不動産チームは社内外の有識者により構成されています。不動産の投資、管理、運用、リノベーション、売却、有効活用などの方法について、様々な視点から不動産に関する有益な情報をお伝えします。

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