マンション・アパートの建物診断は必要不可欠！理由を徹底解説

マンションやアパートを経営している方の中には、建物診断を実施するべきか悩んでいる方も少なくありません。

建物診断は法定点検のように実施が義務化されているわけでなく、やり方によってはそれなりの費用もかかるためです。

しかし、アパート・マンションを経営しているなら、建物診断は必要不可欠と言えます。

本記事では、建物診断の必要性やメリット、費用などについて詳しく解説します。

アパート・マンションを経営しており、建物診断を実施するべきなのか悩んでいる方は本記事を参考にしてみてください。

建物診断とは

建物診断とは、アパートやマンションがどの程度劣化しているのか確認するために実施される調査のことです。

図面や過去の改修履歴などを確認、実際に物件を訪れて目視や打診を行い、専門機器を使用した躯体の検査を建築士などの専門家が調査します。

このように、建物診断では建物の劣化具合を明確に把握できるため、建物を長期間保持するためには必要不可欠な調査です

マンション・アパートで建物診断が必要な理由

マンションやアパートで建物診断が必要な最大の理由は、長期修繕計画を策定するためです。

特に中古不動産を購入する際は、建物診断が重要になります。

マンションやアパートは10〜15年周期で大規模修繕を行うのが一般的ですが、中古物件の場合は購入した時点で建物や設備がすでに老朽化している状態であり、どの程度の期間で大規模修繕を行うべきなのかが不明確です。

そのため、建物診断を実施することで前の所有者が作成していた長期修繕計画とのズレを把握でき、修繕の実施時期の検討や予算の計画を整理できます。

また、長期修繕計画を作成していない場合は、建物診断を行うことで精度の高い計画を作成することも可能です。

このように、マンション・アパート経営において非常に重要な長期修繕計画を作成するためには、建物診断が重要であることを理解しておいてください。

マンション・アパートで建物診断を行うメリット

マンション・アパートで建物診断を行うのには、長期修繕計画の策定以外にも多数のメリットがあります。

建物全体の劣化状態を把握できる

建物診断の最大のメリットは、劣化状態を把握できることです。

マンションやアパートは、紫外線や雨風などに耐え続けているため、年月が経つにつれて傷みが深くなり、耐久性が弱くなっていきます。

しかし、建物の劣化の進み具合は一律なものではなく、周辺環境や構造などのさまざまな要素によって異なるものです。

例えば、沿岸部の建物は塩害により鉄部やコンクリート内の鉄筋が劣化しやすくなり、内地の同じ築年数の建物と比較すると劣化が激しくなります。

また、同じ建物であっても日当たりが良い外壁とそうでない外壁でも劣化状況は異なります。

そのため、建物診断を実施して劣化状態を把握することが重要となりますが、劣化状態がわかることで、すぐに修繕が必要なのかなど、適切な対応を検討することができます。

目視だけでは把握できない修繕箇所も把握できる

建物診断では専門的な視点から見た目ではわからない劣化箇所を把握できます。

例えば、コンクリート内部の劣化やタイル下地の盛り上がりなど、表面上は問題ないように見えても劣化が静かに進んでいる箇所は少なくありません。

そのような状態を放置すると、状況によってはコンクリートやタイルの剥離で歩行者に危険が及ぶケースや建物の構造自体が劣化するという事態に陥ってしまいます。

目視では判断できない劣化状態を把握して適切な修繕を行うことで、コンクリート・タイルの剥離や躯体の劣化などのリスクを軽減できるので、建物診断は行うようにしましょう。

大規模修繕計画の見直しができる

建物診断を行うことで、マンションやアパートの劣化状況に合わせた大規模修繕計画の見直しが可能です。

前述したように、マンションやアパートの劣化状況は周辺環境などによって異なります。

修繕が必要な箇所とそうでない箇所を客観的に判断し、その結果を大規模修繕計画に反映するには建物診断が必要不可欠です。

軌道修正を行うことで、大規模修繕にかかる費用の見直しが可能になり、場合によっては当初の予定よりも大幅に費用を削減できる可能性もあります。

実際、マンションやアパートで大規模修繕工事前に建物診断を行い、大幅に費用が減額できた事例は多いです。

適切な大規模修繕計画が実施できるだけでなく費用の節約になるメリットもあることを理解しておきましょう。

資産価値を保つことにつながる

建物診断は建物の劣化状況を把握し、適切な修繕をすることで資産価値が下がることを防げます。

例えば、劣化した外壁塗装を新しくすることで塗装部分は劣化する前の状態に戻り、外壁塗装による価値の低下を防ぐことが可能です。

また、耐震性能を上げる改修やグレードの高い塗料に変更するといった改修を行えば、元の状態よりも建物の性能が高まり価値が向上する可能性もあります。

このように、建物診断を行うことで建物の価値低下を軽減できるため、老朽化が気になっていたり長く建物の価値を保ちたい方は、建物診断の実施を検討してみてください。

なお、アパートやマンションの売却前に建物診断を行うことで、買主に対して建物の状態を正確に伝えられるため、建物状態によっては高く売却できたり、スムーズに売却できるようになる可能性があります。

マンションやアパートの売却に悩んでいるオーナーの方は、建物診断を実施してからの売却も検討してみてください。

マンション・アパートの建物診断にかかる費用

マンション・アパートの建物診断は、目視調査や打診調査などの簡易的な調査方法であれば無料で受けられる場合もあります。

しかし、目視や打診などの簡易的な調査ではコンクリート内部の劣化などは把握できません。

コンクリートの内部の詳細な劣化診断をしようとすると、専門の機器が必要となるため高額になる可能性が高く、小規模なマンションやアパート(30戸以下が目安)の場合でも20万～40万円程度かかります。

また、利用する業者によっても建物診断の費用は異なるため、詳細な金額を知りたい場合は業者に問い合わせて見積もりを依頼してください。

ちなみに、信頼できる業者が見つからない方や業者を探すのが手間という方は、管理会社に相談してみることもおすすめです。

マンション・アパートの建物診断の手順

マンション・アパートの建物診断の進め方は以下のとおりです。

竣工図書など書類を提出する

まずは建物診断を実施する前に、竣工図書や過去の修繕・点検に関する書類を提出します。

提出した書類をもとに建物の構造や付属設備などを確認、使用状況などを把握する流れです。

なお、これらの書類は必ずしも必要ではありませんが、書類を確認することでより正確な建物診断が可能になります。

目視・打診による調査を行う

事前の書類調査やアンケート調査により、建物の特徴や現在の状況を把握した上で、現地で調査を行います。

マンションやアパートの建物診断を行う場合に行う調査は、主に目視・打診調査と機械試験です。

目視・打診調査では、検査員が目視確認と並行して打診棒と呼ばれる器具を使用し、対象物を叩いて発生する音でコンクリート内部の状況を診断します。

その他にも、クラックスケールを用いてひび割れ幅の測定や鉄部の塗膜に一定の幅にカッターで傷をつけ行う塗膜付着力検査等が有ります。

もちろん、それだけでは分からないことも多いため、より精密に検査するために専門機器を利用してコンクリートの耐久性や劣化、外壁のタイルが下地に密着するのに十分な強度があるかなどを調査します。

ちなみに、上記の調査で問題があると判断された場合には、より精密に調査するためにコンクリートコア調査やはつり調査などを提案されることもあります。

調査報告書を受け取る

目視や機械を使用した現地調査が終了したら、その調査したデータをもとに分析が行われ、「建物調査診断報告書」が作成されます。

調査報告書では図面や写真などを使用して分かりやすく記載されているため、建物のどこに問題があり、修繕が必要なのかを一目で把握することが可能です。

建物調査診断報告書の内容をよく確認して、大規模修繕計画の見直しや修繕工事に役立てるようにしてください。

マンション・アパートの建物診断でよくある質問

マンション・アパートの建物診断でよくある質問について回答します。

建物診断について疑問や不安を持っている方は、解説した内容をよく確認するようにしてください。

建物診断のタイミングは？

建物診断を行うタイミングは主に以下の4つです。

・建物や配管など目視では確認できない場所の修繕が必要になる可能性が高い築20年以上経過したタイミング

・マンション・アパートの劣化状況などを把握して修繕の時期や費用を盛り込んだ長期修繕計画を立てるタイミング

・詳細な建物の劣化状況や修繕箇所を把握し、業者に依頼する必要がある大規模修繕工事を実施する前のタイミング

・目視であきらかに劣化状況がわかるようになったタイミング

上記のタイミングで建物診断を行うことでより綿密な計画が立てられたり、すぐに修繕が必要な箇所を把握し、適切な対処を行うことができます。

また、建物診断の実施するタイミングが自身で判断できない場合は、管理会社に相談することで建物診断の実施時期に関するアドバイスをしてくれます。

建物診断にかかる期間は？

建物診断にかかる期間は調査する建物の規模にもよりますが、アパートの場合は1日程度です。

100戸程度の規模のマンションであれば1～2日程度かかります。

その後、調査報告書が作成され、すべての手続きが完了するまでには1週間〜2週間程度かかるのが一般的です。

ただし、これらの建物診断にかかる期間はあくまでも目安であるため、詳細については依頼する業者に確認するようにしてください。

なお、建物診断を実施する場合は、事前に入居者に告知しておく必要があるため、忘れないようにしておきましょう。

立会いは必要？

建物診断に立会いは必ずしも必要ではありません。

しかし、屋上やバルコニーを検査する場合は作業員では入れない場所もあるため、調査内容によっては立会いが必要です。

また、立ち会いが必要ない場合でも、調査結果を詳しく理解するためには基本的に立ち会うことをおすすめします。

立ち会うことで作業員がしっかりと調査しているのかを確認でき、疑問点や調査内容を直接聞くことが可能です。

調査内容をより詳細に把握するためにも、建物診断を行う際は立ち会いを検討してみてください。

まとめ

マンションやアパートの経営に必要となる長期修繕計画を作成するためには建物診断が必要です。

大規模修繕を実施する前に建物診断を行うことで、計画を見直すことができ、状況によっては費用を大幅に削減できます。

とはいえ、建物診断は法律によって実施を義務付けられた調査ではなく、費用がそれなりにかかるため、実施するべきか悩んでいる方も多いです。

そこで、本記事では建物診断の必要性やメリット、費用、疑問点について解説しました。

アパート・マンションを経営しており、建物診断を実施するべきなのか悩んでいる方は本記事で解説した内容を参考にしてみてください。