T.I様 インタビュー

01不動産投資をはじめたきっかけは？

6.7年前に重い病気をし、7カ月ほど入院をしたため職を失いかけ、家庭を持っていたこともあり、なんとか収入を作るために投資を始めたのがきっかけです。自分でロジックを作り株の自動売買をやったりと、様々なことに挑戦していく中で、結果的に成功したのが不動産という道でした。永続的に続けられる点や資金面、何よりも自らの手を放してもいいという点が継続的に不動産投資を続けられる決め手となりました。当初は、不動産は借金をするため、絶対にやらないという考え方でしたが、知識を付け、行動し、リスクヘッジをしっかりすることでリスクをかなり軽減できると考えるようになり、今では、もっと早く不動産投資に出会いたかったと思っています。

02購入物件について 購入の経緯は？

既に2棟物件を所有していた中で、土地を購入するところから投資をしてみたいと思いました。当時、単身者向けの賃貸物件と賃貸併用型物件の取得を検討していましたが、なかなか融資が下りず正直諦めかけていました。銀行とのお付き合いをしていく中で、たまたま融資が下りたことが決め手となり、購入しました。初めて取得したのは地方の中古物件です。競売手前の問題ありな物件だったので、周囲から反対を受けましたが勉強も含めてチャレンジしました。

03差し支えなければ現在のポートフォリオをご教授ください。

現在は、90％以上が不動産です。そのほかでは、積立預金や自社株保有などが少々です。

04実際に物件を運営してみていかがですか？

はじめは右も左もわからず、別世界に迷い込んだような感じでした。自分の経験不足のせいで正直危ない時期もありましたが、この経験があったからこそ今の自分があると思います。かなり危ない橋でしたが、今では挑戦して良かったと強く思っております。

05将来的にはどのように運用していきますか？

正直、現段階ではわかりません。市場に合わせてうまく立ち回りたいと考えています。状況によっては売却や資産の入れ替えも考えていますし、単純な長期保有ではなく、効率のよい運用していきたいです。

06管理会社に委託する（自主管理ではなく）理由は？

自身が専業大家ではなく、細かいところまで手が回らないため、経験のある管理会社に任せたかったというのが大きな要因です。幸いにも、物件に関わるトラブルはまだ経験していませんが、投資家の友人の中にはトラブルで困った経験を持つ人も多いようです。一歩間違えれば支出が止まらなくなる可能性があり、こうした問題を起こさないためにも物件を任せる管理会社はパートナーという意味で大事な存在だと考えています。

07管理会社の選定基準や決め手は？

管理会社の決め手は『人』です。賃貸物件を運用していく戦略を持っているか、仕事に対するパッション（情熱）はあるか、細かく言えばたくさんありますが、最終的にこの『人』に任せられるかという点が決め手になります。そのため、担当者の面談を必ず行うようにしています。

08当社を選んでいただいた理由は？

購入物件の管理会社を選定するにあたり、5社から話を聞かせていただきました。各社面談をさせていただく中で、ダイニチは「軸が管理」ということもあり、大家目線になってくれるという点が決め手となりました。管理会社は借主様が入居して始めて収入（管理手数料）が発生します。実際はないとは思いますが、仲介がメインの場合、入退去の回転があるほど、仲介手数料で稼げるということもあるかもしれません。その点、大家と同じ目線を持って“早期成約、長期入居”を考えてくれる「管理会社」は心強いです。本業があるため、物件をなかなか見ることができない私にとって、管理会社は生命線のようなものです。

09店舗を持たない管理会社については？（自社で客付けする管理会社との比較）

素晴らしい経営判断だと思います。自社での客付けがセオリーで、そこはなかなか捨てきれないものだと思っていました。入居を決めた後が重要な管理会社と、入居を決めることが重要な仲介会社と、そこに投資をする大家と、それぞれのモチベーションアップを図り、Win-Winの関係を作ってくれていると実感しています。

10ダイニチや担当者の印象（当初～現状）は？

営業感がなく、礼儀正しく、人間味があって話しやすく、何よりも一生懸命な方たちが多いです。物件のことはもちろん、直接物件に関与しないところまでフォローアップしてくれています。当初の印象から現在まで変わることなく、常に努力してくれており、今後とも良い関係を続けていけたらと思っています。現在は仕事の都合で海外にいますが、帰国した際はまた会いたいと思っています。

11ダイニチに対して不満や満足は？

ダイニチのファンです。入居者募集に関して明確な目的を設定したキャンペーンの提案や、早期客付けの条件を考案してくれたり、また、新型コロナウイルス蔓延の影響により難航した賃貸募集に関しても頻繁にリーシング報告してくれる管理会社があることは知りませんでした。大家と目標が重なるところがあり、ダイニチはより多くの管理手数料を取得するため満室を目指してくれます。満室を目指すために成功報酬として、広告料（AD）を仲介業者へ全額支払うことについては驚きました。また、会社訪問をした際にお会いした社員の方々の印象もすばらしかったです。

12管理会社に求めることは？

大家の信頼できるパートナーとして物件に対して大家と同じ目線を持ってもらうこと、

不動産投資の勉強のためにオーナー同士をつなぐ機会を作っていただくことです。

13管理会社との関わり方（接し方）について意識していることは？

大家と管理会社は『パートナー』として一体であるという点です。収益構造が一致していて、ゴール（目標）が同じであり、最終的には人と人とのお付き合いなので、関わる全ての人がWin-Winになる関係性を構築するためにパフォーマンスしていこうと考えています。

14賃貸経営のリスク（建物内の事故など）についてのお考えは？

住む人があっての大家業なので社会的責任が伴うことは自覚しています。万が一の災害が発生したときでもマイナスにならないように、火災、地震、施設賠償等、必要なリスクヘッジ（保険加入等）は全てやるべきだと思います。心理的瑕疵に対するリスクヘッジ(保険)は重視していません。実際に起こる確率は低く、事実が消えるわけでもないため、そこまで手厚くする必要はないと考えています。

15不動産投資にかける時間はどれくらいですか？

普段の生活をしている中では、メールを返すくらいで大概は時間をかけることは無いです。

運用の方針は決まっていますので、それに沿ってレスポンスしていくだけだと考えています。初期の頃は時間こそかかりましたが、全て経験だと思って楽しめましたし、１年半かかった勉強も自発的にしていたため、苦ではありませんでした。具体的な時間は覚えていませんが、とにかくのめり込んでいました。

16今後不動産投資を考えている方及び現不動産オーナーへのアドバイスはありますか？

不動産投資をするなら『覚悟』が必要だと思います。中途半端に投資をすると必ず怪我をします。私自身、セミナーへの参加、業者訪問、本を読んだりなど1年半かけて勉強をしました。時間とお金はかかりましたが、勉強せずに飛び込むと無駄な支出が発生するも可能性もあるため、ゴール（目標）をしっかりと考えた上で行動しなければ後悔すると思います。

あとは実際に経験を積むことが大切です。『覚悟』と『勇気』をもって、本気で投資をすると決めたのであれば、1歩踏み出すべきです。

17投資に関する今後の予定は？

目標：10年で総資産100億円　夢は実現するものだと思います。そこに向かって様々なことに挑戦したいです。数字だけを追い求めることがいいことかはわかりませんが、管理会社や金融機関とのチームワークを大切にして目標を達成したいです。