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資産活用、賃貸管理、大規模修繕のダイニチ

不動産オーナー様の声

T.A様 インタビュー

「私見に偏らないように、管理会社の意見を取り入れることがとても重要だと思っています。」

「ベテランの担当者なので安心してお任せしています。適宜必要な提案をいただけているのがありがたいです。」

お名前T.A様保有物件8棟

01不動産投資をはじめたきっかけは?

父からの相続がきっかけです。当時、私はサラリーマンで、副業が禁じられていたため、不動産の運用は全て母に任せていました。ただ、母も勝手が分からず、運用がままならなかった為、退職後に全て私が引き継ぐことにしました。相続した物件の中にダイニチさん管理の物件があり、私個人としてはそこからダイニチさんとの関係がスタートしました。

引き継いだ当初は不動産投資の知識も乏しく、一から勉強をしようと思っていた矢先、ダイニチさんの役員の方から「自分のお金で買って不動産投資をしてみてはどうですか」との勧めがありました。自分で身銭を切って不動産を買えば本気になるだろうと思い、先ずは1棟4室の物件を購入。この頃から真剣に不動産投資について学ぶようになりました。

余談ですが、もっと効率的に勉強できる方法はないか考えた時期があり、一度ダイニチの社員にしてくれとお願いしたこともあります。もちろん丁重に断られましたが(笑)その後、新たにダイニチさんからの紹介で更に2棟購入しました。

02実際に物件を運営してみていかがですか?

数年前、退去が重なり、空室が増えた時期がありました。空室を埋めるためには、どのようにして競合物件と差別化を図るか。担当者と試行錯誤をしながら、設備のグレードアップやアクセントクロスの導入など色々とチャレンジしてみました。何がお客様に響くかわからないままの取り組みでしたが、結果的に想定していた期間よりも早く満室にすることができました。当時の経験が、今でも私の賃貸経営の基盤となっています。実際の経験から得られることが多いところも、賃貸経営の楽しみです。

03将来的にはどのように運用していきますか?

基本的には保有し続けていく方針です。今は建てて増やす時代ではないと思っているので売却は考えておらず、保有しているものを活かしていければと思っています。

大規模修繕工事については、どうしたら収益向上に繋がるかを考えて実施するようにしています。不動産を所有している以上必要なことは当然理解しているが、それをやったことで賃料が上げられるかを考えてしまいます。とはいえ、賃貸経営をしている以上避けては通れないので、定期に修繕費を積み立てて計画的に実施していきたいです。

04管理会社に委託する(自主管理ではなく)理由は?

私見に偏らないように、管理会社の意見を取り入れることがとても重要だと思っています。原状回復工事ひとつとっても内装デザインや室内設備などにはトレンドがあるだろうし、そういった市場のニーズや動きを現場でみている管理会社に任せた方が効率も効果も良いものになると思っています。あとは所有物件が多くて、すべての物件管理に手が回らないことも理由のひとつです。

05店舗を持たない管理会社については?(自社で客付けする管理会社との比較)

最初は驚きもありましたが、事実として入居率を維持してもらっているので、仲介店舗の有無について今では気にしていないです。

06ダイニチや担当者の印象(当初~現状)は?

窓口として担当が1人ついてくれるので、連絡が煩雑にならない点はいいですね。

07ダイニチに対して不満や満足は?

かつて、ダイニチさんは法人向けの賃貸仲介に特化した時期がありました。法人特化のため、内装の仕様や設備が一律で決まった部屋を求められ、個人のお客様の申込が減ったことや、当時リーマンショックの影響で法人の解約が立て続いて、苦戦をしたのを記憶しています。

ただ、そのあと個人向けに競争力があるCLASS(ダイニチリノベーション商品)が出てきて改めて個人需要の獲得ができるようなったと思います。

一昔前は、寮や社宅といえばダイニチという法人一辺倒の時代があったが、いまのダイニチは時代の流れに沿って臨機応変に経営方針を変えていると思っています。試行錯誤しながらやってもらえていることがありがたいです。

08管理会社との関わり方(接し方)について意識していることは?

大家さんの中には、高圧的になる方がいたりしますが、それは逆効果だと思っています。

私はあくまで管理会社とは対等な立場で、意見や提案が欲しいと思っていて、思ったことはどんどん言ってもらうよう伝えています。欲を言えば、担当者の方には私の物件に思い入れをもってもらいたいですね。

09賃貸経営のリスク(建物内の事故など)についてのお考えは?

災害や事故などが起きた時の対策として火災保険で手当てをしっかりとしています。個人的には保険代理店はすごく重要だと思っていて、不動産業界も、建築、仲介、管理とそれぞれ得意分野に分かれているように、保険代理店も火災保険に精通した知識をもっている業者を見極めて加入することが重用かと。餅は餅屋で、得意なところにお願いする事でよりいい商品やモノを得ることができ、それが結果的にリスクヘッジにも繋がると考えています。

また、以前にお願いしていた管理会社が倒産した経験があります。昔は今みたいに契約や管理体制もしっかりしておらず、管理会社に印鑑や通帳を預けていました。その時は大事にいたらず済みましたが、その経験以降は、管理会社に丸投げは禁物だと理解したのと同時に、管理会社の規模や資金状況などをしっかりと確認するようになりました。

また、賃料滞納については、いまは原則保証会社加入を条件に客付けをしていただいているため以前に比べるとかなりリスクヘッジはできていると思います。

10今後不動産投資を考えている方及び現不動産オーナーへのアドバイスはありますか?

コロナが出始めてきた頃から、不動産投資について聞かれることが増えました。安定した収益を得ることが出来る不動産はやはり魅力的なのだと思います。成功の方程式があって、その通りやればできると思っている人が多いですが、不動産投資とそのリスクテイクについてしっかり理解すべきだと思います。最近特に感じるのは、不動産業者がSNSや動画サービスなど身近な媒体で宣伝しているので、最初の障壁や不動産投資に対する抵抗が低くなった気がします。

不動産投資は誰でも始めることができますが、始める際は本当にその情報が正しいか自身で必ず裏取りすることを勧めています。色々な角度で検証した結果、イケると思えばチャレンジしてみると良いのではないでしょうか。

不動産投資は規模や種類によって多少の違いはあるにせよ、基本的にやることは同じだと思っています。最初は月間の収益だけを見るのではなく、関連する様々なことに興味を持って勉強してみることをお勧めします。

11不動産投資にかける時間は?(一日にどの程度、保有不動産についての対応をされているか等)

サラリーマンと不動産投資を兼業していた頃は、避ける時間がない中で真夜中に物件を見に行っていました。周辺環境を見て回ったり、実際に歩いて駅距離を確かめてみたり、最初の頃は大変でした。いまは管理会社と情報を共有しながら任せるところは任せて、必要とあれば現地へ出向き、うまく調整しながら対応しています。

12投資に関する今後の予定は?

いいものがあれば買いたい。それは皆同じだと思います。

ひとつあるのは、今後は所有する物件のエリアを分散させたいと思っています。ただ、やっぱり自分が行けるエリアにある物件がいいので、遠隔地の物件で全てお任せみたいことは私にはできませんね。

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