Y.K様 インタビュー
「物件が『きちんと見られている』『何かあったときはすぐ動いてもらえる』という安心感が、何よりの満足材料ですね。」
お名前Y.K様保有物件4棟
01不動産投資をはじめたきっかけは？
今から7年前に木造アパート3棟を相続したのがきっかけです。その後、自身でも軽量鉄骨造3階建ての賃貸用物件を建築しましたので、現在は千葉県市川市の自宅周辺に計4棟の賃貸不動産を所有しています。
02実際に物件を運営してみていかがですか？
やはり、一番難しいのは「入居者のニーズを正確に把握すること」ですね。地域や物件の特性によって求められるものが全く違うんです。ただ、実際に「今の入居者が何を重視しているか」を数値で見える形にするのが難しい。しかも、ニーズは年々変わっていきます。5年前に人気だった設備が、今ではあって当たり前だったり、逆にもう求められていなかったりする。
結果として、どうしても「これがウケるだろう」という仮説ベースで投資判断をする場面が多くなってしまいます。それが当たれば良いですが、読みを外すと空室リスクに直結しますので、本当に悩ましいところです。
03賃貸経営をするうえで大切にしていることは？
私が大切にしているのは、「信頼できる方々との継続的な交流」です。やはり不動産投資は、自分ひとりだけで判断するには限界があります。エリアの将来性、建物の状態、資金計画、税金…検討すべきことが本当に多いんですよね。
そういう時に頼りになるのが、日頃から付き合いのある専門家や同じような立場のオーナー仲間の存在です。ダイニチの担当者さんや税理士さん、時には地元のオーナー仲間との何気ない会話の中から、ヒントをもらうことも多いですし、「実はこんな事例があって…」と聞くだけで、自分の判断に深みが出るんです。ですから、物件や利回りの数字だけでなく、「人との関係」を大事にすることが、長く投資を続けていく上での土台になっていると思いますね。
04管理会社に委託する（自主管理ではなく）理由は？
一番の理由は、「入居者との調整が想像以上に大変だから」です。入居者さんとのやり取りは、単に家賃回収や修繕対応だけではありません。例えば、騒音の苦情が入ったり、水漏れのトラブルがあったりしたときに、冷静かつスピーディーに対応しなければいけない。しかも、それが夜中や休日に起こることもあるんです。
また、言い方一つでトラブルになることもあるので、感情のコントロールも求められます。そういった意味で、プロの管理会社にお願いした方が、入居者の満足度も維持できますし、自分のストレスも減るんですよね。
特に最近は、細かい契約内容や法律も絡んできますので、専門的な対応ができる管理会社の存在は本当に大きいと感じています。
05管理会社の選定基準・決め手は？
重視したのは、「その管理会社が地域に根差しているかどうか」ですね。賃貸不動産は、エリアの特性や入居者層をどれだけ深く理解しているかが、経営の成果に直結すると思っています。
例えば、同じような間取りの物件でも、地域によって好まれる設備やリフォームの方向性がまるで違います。そうした細かな感覚は、やはり地元で長年やってきた管理会社でないと分からない部分が大きいんです。
ダイニチは、地域の市場動向を常にウォッチしていて、例えば近隣の物件情報を定期的に報告してくれたり、家賃設定の見直しを提案してくれたりと、まさに「地域とともに経営してくれる」パートナーという感覚です。そういう意味で、物件のスペックだけではなく、「地域を見る目」を持っている管理会社かどうかが、選定の一番の決め手でした。
06店舗を持たない管理会社については？（直付けの管理会社との比較）
入居者募集の販路が拡がるという意味で、とても良い判断だと感じています。募集媒体もネット中心の時代ですし、リーシングも好調で特に問題を感じたことはありません。募集状況や申込時の密な連絡があれば、オーナーとしては満足しています。
07ダイニチや担当者の印象（当初～現状）は？
最初に委託したときから感じたのは、「とても誠実な会社（担当者）だな」という印象でした。物件の良い点だけでなく、リスクや弱点もしっかり説明してくれて、都合の悪いことも隠さず伝えてくれる姿勢に信頼感を持ちました。
不動産は金額も大きいですし、長期的な付き合いになるので、やはり信頼できる人でないと任せられないんですよね。その点で「どうすればこの物件がより良くなるか」を一緒に考えてくれる。営業っぽく押しつける感じが全くなく、むしろ一歩引いて冷静にアドバイスしてくれるような担当者が多いです。
今も小さなことでもすぐ報告してくれますし、こちらの目線に立って動いてくれるので、本当に安心してお任せできています。やはり、最終的には「人」だと感じています。
08ダイニチに対して不満及び満足は？
満足している点はいくつかありますが、特に「地元業者ならではのスピーディーな対応」には本当に助けられています。見回りの頻度が高いおかげで、こちらが気づかないような小さな変化にもいち早く対応してくれるんです。結果的に物件の印象も良く保てています。
それに加えて、地元密着で物件との距離が近い分、対応がとにかく早い。例えば給湯器の不具合などがあったときも、その日のうちに現地確認に行ってくれて、必要があれば修理業者さんをすぐ手配してくれるんです。このフットワークの軽さは、やはり大手にはない強みだと感じています。
オーナーとしては、物件が「きちんと見られている」「何かあったときはすぐ動いてもらえる」という安心感が、何よりの満足材料ですね。
09管理会社に求めることは？
「オーナーに対して積極的に助言してくれること」ですね。賃貸経営は、ただ物件を持っていればいいというものではなく、常に入居者ニーズや市場環境の変化に対応していく必要があります。
だからこそ、現場をよく知っている管理会社から、実務に根ざしたアドバイスをもらえると非常にありがたいです。特にこちらが気づいていない部分を先回りして提案してもらえると、経営の質がまったく違ってきます。
オーナーとしては、管理会社を「任せきりの相手」ではなく、「経営のパートナー」として見ているので、そういった助言の一つひとつが信頼につながりますし、長期的な関係にもつながると思っています。
10管理会社との関わり方（接し方）について意識していることは？
「自分がどういう方針でこの物件を運営したいか」を、管理会社にしっかり伝えることを一番意識しています。例えば、私は多少コストをかけてでも長く住んでもらえるような環境づくりを重視しているので、短期的な利益よりも、安定した運営を優先しています。
そういうオーナーとしての考えを最初に伝えておくことで、提案の内容もこちらの方向性に沿ったものになりますし、いざという時の判断もブレずに済むんですよね。逆に、それを共有していないと、家賃設定や修繕の判断が噛み合わなくなってしまうこともあると思います。
管理会社にはプロとしての意見をもらいつつも、オーナーとしてのビジョンを明確に伝える。それが結果的に、良いパートナーシップにつながると感じています。
11将来的にはどのように運用していきますか？
今は「子どもにどうやって引き継いでいくか」という部分を、少しずつ考え始めているところです。いわゆる相続対策というよりも、「この不動産をどう使えば、子どもにとって負担にならず、むしろプラスになるか」という視点で模索しています。
単に資産として残すだけではなく、どうすれば子どもたちがスムーズに運用できるか、管理を続けられるか、そのための体制づくりや情報の整理も含めて、徐々に準備していきたいと思っています。
管理会社とも、将来的に子どもが関わる可能性を前提に、物件や管理の状況をしっかり記録してもらうようにお願いしています。「次世代にどうつなぐか」という視点での運用にシフトしつつありますね。
12不動産投資にかける時間は一日の中でどれくらいですか？
だいたい1日1時間くらいですね。毎日必ず何か大きな作業があるわけではないですが、空室状況の確認や管理会社とのやり取り、物件周辺の市場チェック、あとは今後の運用方針について考えたりと、何かしら時間を取るようにしています。
とはいえ、プライベートな時間も大事にする中で無理なく続けるには、「いかに効率よく、必要な情報に目を通すか」が大切だと思っていて、その意味でも管理会社との連携が非常に重要ですね。情報共有がしっかりできていれば、限られた時間でも的確な判断ができるようになります。
この“1時間”というのは、私にとって「賃貸不動産を経営として向き合うための時間」でもあると思っています。
13投資に関する今後の予定は？
今後は、新しく物件を増やすというよりも、今持っている物件の「価値をどう維持していくか」に力を入れていきたいと考えています。築年数が経つほど、自然と設備や外観の劣化は避けられませんが、適切に手をかけていけば、入居者から選ばれる物件として十分に維持できると思っています。
特に外観や共用部の清掃、室内リフォーム仕様といった細かい部分も、入居者の印象を左右するので、そうしたところへの気配りも含めて、管理会社と連携しながら丁寧に対応していくつもりです。
長く持つ前提で考えるなら、「収益を上げる」だけでなく、「資産価値を落とさない」という視点がこれからますます重要になると感じています。
14今後不動産投資を考えている方及び現不動産オーナーへのアドバイスはありますか？
私からお伝えしたいのは、「常に入居者の立場に立って物件を見ることが大切」ということです。どうしてもオーナー側の目線だけで利回りやコストばかりに注目しがちですが、実際にそこに住むのは入居者です。だから、「自分だったらこの部屋に住みたいか？」「家賃に対して納得感があるか？」という視点を忘れないことが大切だと思います。
ちょっとした設備の違いや共用部の清潔感、近隣の環境など、入居者が気にするポイントに気づけるようになると、自然と空室も減っていきますし、長く住んでもらえる物件になります。結果的に、それが安定した賃貸経営につながるんですよね。
数字だけでなく、「誰に、どんな暮らしを提供するか」という気持ちを持って取り組むと、不動産投資はもっと深くてやりがいのあるものになると思います。