Y.S様 インタビュー

01不動産投資をはじめたきっかけは？

もともとは父が所有していた物件なんですが、2011年に父が亡くなったことで私が相続することになりました。当時は急なことだったので、手続きや管理の面で戸惑うことも多かったですね。ただ、父が長年手をかけてきた物件でもありましたし、私自身も不動産に関心があったので、自然な流れで引き継ぐことになりました。

02不動産投資をしてみていかがですか？

そうですね、やはり立地の良い物件は魅力的だと思います。特に駅に近いとか、周辺に生活利便施設がそろっているような条件の物件であれば、比較的安定した収益を見込めると実感しています。空室リスクも低く、長期で入居してくださる方が多いですし、そういった点では、条件さえしっかり見極めれば不動産投資は堅実な資産運用のひとつだと思いますね。
もちろん、管理や修繕の手間は多少ありますが、それを差し引いても手堅い印象です。

03管理会社（自主管理ではなく）に委託する理由は？

私自身、不動産投資が本業ではなく、別の事業を経営しているため、日々の業務だけでもかなりの時間を取られてしまいます。それに加えて、所有している物件の数も複数あるので、どう考えても自分一人で管理を行うのは現実的ではないです。
入居者対応一つとっても予期せぬトラブルが日常的に起きると思いますので、そうした際に即時対応が求められる場面も多く、片手間ではとても回らないんですよね。そこで、信頼できる管理会社に一括して委託することで、運営の手間を軽減しつつ、入居者の方々にもきちんとした対応をしていただけるようにしています。
実務的な部分は専門家に任せる。結果的にこの体制が一番効率的ですし、安定した運営にもつながっていると思います。

04管理会社の選定基準・決め手は？

一番の決め手は、やはり「空室をつくらない」ための提案力や行動力があるかどうか、という点だと思います。どうしても空室リスクは避けて通れませんが、管理会社によっては、単に家賃を下げて埋めようとするところもあると聞きます。それでは収益性が落ちてしまいますし、長期的な運営には向かないと考えています。
私が重視したのは、例えばターゲット層に応じた的確な募集方法や、周辺エリアの賃貸動向に合わせた戦略を提案してくれるかどうか。そういった柔軟で積極的な対応をしてくれる会社かどうかを、過去の実績や担当者とのやり取りを通じて判断するべきだと思います。ダイニチさんは入居率を上げるためのリフォーム提案や細かな対応を迅速に行っていただけて、オーナー目線に立った動きをしてくれるところだったので、安心して任せられると感じましたね。

05当社を選定していただいた理由は？

私の父が物件を所有していた頃から、ダイニチさんに管理をお願いしていました。父の代からの長い付き合いということもあって、物件の状況や入居者の傾向、エリアの特性なども熟知されていて、信頼できると感じていました。
私自身が相続してからも、引き続き安心して任せられると判断し、他社に乗り換えることなく御社にお願いすることにしました。何より、物件に対しての理解が深く、管理体制もしっかりしていたので、余計な手間や心配がなかったのが大きかったですね。

06店舗を持たない管理会社については？（直付けの管理会社との比較）

正直なところ、私自身としては「稼働率に影響がなければ、それでいい」というのが基本的な考えです。結局のところ、物件を安定して回してくれるかどうかが一番大事なんですよね。

路面店などの店舗を持っている管理会社だと、入居希望者がふらっと立ち寄れる強みはあると思います。ただ今の時代、物件探しってほとんどがネット経由じゃないですか。
なので、店舗があってもなくても、しっかり募集活動をしてくれて、空室を埋めてくれるなら、特に問題は感じていません。
むしろ、固定費が少ない分、広告や管理の部分にコストを回してくれている印象もありますけどね。要は「成果を出してくれるかどうか」。そこがブレなければ、店舗の有無はそこまで重要視していません。

07ダイニチや担当者の印象（当初～現状）は？

正直に言うと、相続直後は少し不安な部分もありました。当時は、私自身も不動産の管理に関して知識が浅かったというのもありますが、担当の方とのやりとりがやや淡白で、「こちらの意図がちゃんと伝わっているのかな？」と感じる場面が何度かありました。
ただ、それから時間が経って、こちらも運営の感覚がつかめてきましたし、担当の方との信頼関係も徐々に築けるようになって、今では非常にスムーズにやりとりができています。

08ダイニチに対して不満及び満足は？

不満というほどのことは特にないのですが、やはり最初の頃は、こちらが不動産管理に不慣れだったこともあって、もう少し細かく状況を共有してくれたらありがたいなと思う場面はありました。とはいえ、そこも時間とともに解消されていきましたし、今ではきちんとこちらの立場を理解したうえで、柔軟かつ的確に対応してくれていると感じています。
特に満足している点は「対応の速さ」ですね。何かトラブルが起きたときや、こちらからの問い合わせに対しても、とにかくスピード感を持って動いてくれています。先回りして対処してくれることも多く、安心してお任せできています。
全体としてはとても満足していますし、これからも長くお付き合いしていきたいと思っています。

09管理面以外で管理会社に求めることは？

最近は金利の上昇や固定資産税の増加といったコスト面での負担が年々大きくなってきています。こういった外的な要因に対して、ただオーナー側が我慢するだけではなく、家賃にある程度反映させていくことも必要だと思っています。
そのためには、地域の相場や入居者ニーズをしっかりと把握したうえで、賃料改定に積極的な提案があるとありがたいですね。家賃を上げるというとネガティブに捉えられがちですが、適正な賃料設定をして、収支のバランスを保つことも大事な経営判断のひとつだと思っています。
管理会社には、そうした市場動向を常に見ながら、オーナー目線でアドバイスや提案をしてもらえることを期待しています。

10管理会社との関わり方（接し方）について意識していることは？

出来るだけ若い方の意見やアイデアは積極的に取り入れるようにしています。というのも、不動産の管理や募集の方法も時代とともに変わってきていて、若い方ならではの新しい視点やデジタルツールの活用法などを教えてもらえることが多いと感じています。
一方で、細かいところまで口を出しすぎると、かえってスムーズな業務進行の妨げになることもあるので、ある程度はお任せするバランスを大切にしています。信頼関係があってこそ、安心して管理を任せられると思うので、双方のコミュニケーションを大事にしながら進めていますね。

11将来的にはどのように運用していきますか？

適切なタイミングで大規模修繕工事を計画的に実施していくつもりです。築年数が経つにつれてどうしても劣化は避けられませんので、資産価値をしっかりと維持していくためには、計画的なメンテナンスが欠かせないと考えています。
また、私自身の将来的な相続のことも見据えていますので、次の世代にスムーズに引き継げるよう、書類管理や修繕履歴の整理にも力を入れていきたいですね。オーナーとしての責任を果たしつつ、安定した賃貸経営が続けられるように努めていきたいと思っています。

12賃貸経営のリスク（建物内の事故など）についてのお考えは？

賃貸経営には多くのリスクがあると思いますが、特に建物内での事故には細心の注意が必要だと感じています。たとえば火災や水漏れ、設備の故障などは、入居者の安全や資産の保全に直結する問題ですので、常にリスクとして意識しています。
また、現在の経済状況を踏まえると、今後の金利上昇による資金繰りの悪化も大きな懸念材料だと思います。修繕費用や保険料、固定資産税といったコストが増加する一方で、家賃収入がそれに見合わないケースも考えられるため、経営が厳しくなる可能性もあります。
だからこそ、予防保全や定期的な点検を欠かさず行い、万が一のための保険加入も徹底しています。必要に応じて管理会社とも家賃改定の相談をしながら、リスク軽減と経営の安定化に努めていくことが大切だと考えています。

13投資に関する今後の予定は？

今は新たに収益物件を買うことは考えていないですが、所有している物件の隣接地の購入を検討しています。隣接地を取得することで、将来的に物件の価値向上や利便性の改善が期待できると思っています。
ただ、購入にあたっては資金計画や周辺環境の状況を十分に調査し、リスクを見極めたうえで慎重に進めていくつもりです。安易に拡大するのではなく、経営全体のバランスを見ながら判断していきたいですね。